Acquisto prima casa: tutte le agevolazioni e i bonus

Pubblicato il
10 aprile 2020
Categoria
Comprare Casa

Se stai per compiere il “grande passo”, te ne sarai reso conto: l’acquisto della prima casa è un processo ricco di incognite e di dubbi. Di serate con la calcolatrice tra le mani, di ricerche e di confronti. Magari sei spaventato dalla spesa che di lì a poco dovrai affrontare ma, per alleggerirti un po’ i pensieri, devi sapere che diversi sono i bonus e le agevolazioni previsti dallo Stato.

Tuttavia, delle agevolazioni non può usufruire chiunque: ci sono ben precisi requisiti da soddisfare, 

a cominciare dalle categorie catastali dell’immobile a cui si è interessati. Questo non dovrà rientrare negli elenchi A1, A8 e A9. La classificazione dovrà essere indicata al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’abitazione, insieme ad una attestazione della sussistenza dei requisiti. 

Quali sono le categorie catastali che ti danno diritto ad un’aliquota agevolata?

●      A2 – Civile

●      A3 – Economico

●      A4 – Popolare

●      A5 – Ultra Popolare

●      A6 – Rurale

●      A7 – Villini

●      A11 – Alloggi tipici dell’area

Il secondo requisito che dovrai soddisfare riguarda la residenza. Per ottenere le agevolazioni per la prima casa, l’immobile deve risultare nello stesso Comune in cui andrai a stabilire la tua residenza, entro 18 mesi dall’acquisto. Ecco dunque che sarai chiamato a dichiarare formalmente la tua intenzione ad operare il cambio di residenza, qualora necessario. 

Le agevolazioni sono garantite però anche nei seguenti casi limite:

●      l’immobile si trova in un Comune differente da quello di residenza del beneficiario, a patto che questo svolga lì un’attività lavorativa, di studio o di volontariato;

●      il beneficiario è stato trasferito per motivi lavorativi e l’immobile si trova nel Comune dove ha sede l’azienda per la quale lavora;

●      l’acquirente è un cittadino italiano, trasferitosi all’estero. La propria condizione di emigrato dovrà essere in questo caso dimostrata tramite certificato di iscrizione all’AIRE (ma basta anche un’autocertificazione prodotta all’atto dell’acquisto).

Al momento dell’acquisto, dovrai poi:

●      indicare di non essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto e uso di un’abitazione o di un altro immobile presente nello stesso Comune che garantisce le agevolazioni;

●      indicare di non essere titolare, esclusivo, per quote o in comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile, acquistato (anche dal coniuge) usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa. Una condizione, questa, che riguarda gli immobili sull’intero territorio nazionale.

Se possiedi invece già un immobile, per ottenere il bonus per la prima casa dovrà sussistere una di queste condizioni:

●      il precedente immobile non è stato acquistato sfruttando i benefici della prima casa 

oppure

●      l’immobile viene venduto entro un anno dalla data dell’atto firmato.

Agevolazioni prima casa: l’IVA e le imposte

L’imposta di registro che dovrai versare per l’acquisto della prima casa è pari al 2% (anziché al 9%) sul valore catastale dell’immobile, se acquisti da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA. Mentre le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno a 50 euro l’una.

Se acquisti invece da un’impresa soggetta a IVA, dovrai versare anche l’IVA del 4% (anziché del 10%), insieme a:

●      imposta ipotecaria fissa: 200 euro

●      imposta catastale fissa: 200 euro

●      imposta di registro fissa: 200 euro

È prevista un’agevolazione sia sulle imposte catastali che ipotecarie, dunque, con un fisso di 200 euro per entrambe. 

Se stai vendendo un'abitazione acquistata con le agevolazioni per comprarne entro un anno un’altra (con tutte le condizioni necessarie per usufruire dei benefici “prima casa”), hai diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.

Bonus prima casa: le agevolazioni per i giovani

Molti neosposi tendono ad optare per l’affitto, rimandando l’acquisto di un immobile a periodi di maggiore solidità finanziaria. Tuttavia, grazie al bonus prima casa - e ai suoi benefici specifici per i giovani - è possibile considerare l’acquisto grazie all’accesso a mutui a condizioni agevolate. Senza considerare i tanti bonus casa di cui è possibile usufruire.

Con il Decreto Crescita è stato rifinanziato il Fondo di Garanzia per l’acquisto della prima casa. Il tutto fa riferimento ad una manovra del 2014, che ha previsto nuove agevolazioni per i giovani acquirenti che, spesso, non riescono ad avere accesso a mutui e finanziamenti. 

Sfruttando questo Fondo è possibile ottenere garanzie fino a un massimo del 50% dell’intero capitale richiesto per l’acquisto dell’immobile: a fare da garante è lo Stato, e puoi usufruire di tale agevolazione anche se necessiti di un mutuo per la ristrutturazione di un’abitazione o per l’accrescimento della sua classe energetica. I bonus sono previsti su tutto il territorio nazionale, a patto che non si tratti di immobili di lusso. 

Se sei un giovane o una giovane coppia, dunque, le agevolazioni previste sono le seguenti:

●      l’imposta di registro è ridotta al 2%

●      l’imposta ipotecaria e catastale hanno una quota fissa di 200 euro

●      le detrazioni Irpef sugli interessi passivi sono nella misura del 19%, fino ad un massimo di 4mila euro annui

●      l’IVA è al 4%, nel caso in cui acquisti l’immobile da un’impresa

Sebbene si parli spesso di tali agevolazioni applicate a giovani, single o coppie, le misure straordinarie fanno riferimento anche a nuclei monogenitoriali con figli minori e a tutti gli under 35 con contratti lavorativi atipici. Al fine di ottenere il bonus, il richiedente dovrà risultare non proprietario o usufruttuario, anche in comunione di beni, di altri immobili che prevedano un utilizzo abitativo. Lo Stato prevede però un’eccezione alla regola, in caso di acquisizione per successione post decesso.

Le agevolazioni per la prima casa possono essere richieste soltanto una volta. Un secondo bonus può essere ottenuto soltanto nel caso in cui sia stato venduto l’immobile precedente, procedendo all’acquisto di un secondo da adoperare come prima casa. In tale contesto si può ottenere un credito di imposta. 

È necessario che l’importo del mutuo ipotecario non superi quota 250mila euro. La domanda dovrà essere presentata presso una delle banche o finanziarie inserite nell’elenco di quelle che aderiscono a tale iniziativa.

Nel caso in cui non si fosse più in grado di provvedere al pagamento delle rate del mutuo, interviene la Garanzia del Fondo per la Casa del Ministero della Gioventù. Ciò accade però soltanto dopo aver coperto il 50% della quota capitale, degli oneri (non superiori al 5% del capitale residuo) e degli interessi. Il Ministero riottiene il credito grazie all’emissione di cartelle esattoriali.

Bonus casa: come funziona il credito d’imposta?

Diversi sono i modi per poter sfruttare il credito d’imposta per la prima casa. Uno di questi prevede la diminuzione dell’imposta di registro, regolarmente prevista in relazione a un nuovo acquisto. È possibile inoltre usarlo per diminuire altri tipi di imposte, oltre quella di registro, dall’ipotecaria alla catastale, dovute in relazione alle denunce e agli atti che in seguito devono essere presentati.

Oppure si può ottenere la diminuzione dell’Irpef o, ancora, sfruttare il credito in compensazione con altre tipologie di tributi e contributi, tra quelli dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Per usufruire di tali vantaggi è però necessario presentare una precisa documentazione, manifestando la propria volontà nell’atto d’acquisto dell’abitazione. Non si tratta dunque di un procedimento automatico, garantito a tutti: è necessario specificare se si intende utilizzare tale agevolazione o meno.

Nel caso in cui tale dichiarazione risultasse omessa, la documentazione potrà essere integrata all’atto originario d’acquisto. Qualora l’utente sia in possesso della documentazione necessaria a comprovare l’effettiva esistenza dei requisiti, infatti, la spettanza del credito d’imposta non sarà preclusa.

Agevolazioni prima casa: le novità del decreto Liquidità

Con il decreto Liquidità, le regole sono in realtà un po’ cambiate. Questo infatti ha introdotto nuovi termini per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Per spostare la propria residenza si hanno ora a disposizione 18 mesi. Sono invece 12 i mesi concessi per riacquistare dopo la vendita della prima casa.

I paletti temporali previsti in precedenza risultano infatti bloccati a partire dal 23 febbraio 2020 e lo saranno fino al 31 dicembre 2020. Ciò vuol dire che se l’atto di vendita risulta essere stipulato tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, il periodo annuale per il riacquisto avrà un decorso a partire dall’1 gennaio 2021. Nel caso di un nuovo acquisto, invece, ci sarà tempo per vendere fino alla chiusura dell’anno in corso. L’obiettivo governativo è quello di riuscire a evitare, o comunque limitare, le difficoltà materiali e giuridiche connesse al periodo d’emergenza che l’Italia si ritrova a fronteggiare.

Prima casa: quando si perdono le agevolazioni?

In alcuni casi il diritto al bonus prima casa decade. Ecco dunque a cosa dovrai fare attenzione:

●      presentazione di falsa dichiarazione

●      mancato cambio di residenza presso il Comune nel quale è situato l’immobile, nell’arco di 18 mesi dall’avvenuto acquisto (salvo le eccezioni previste)

●      vendita o donazione dell’abitazione acquistata, prima che siano trascorsi almeno cinque anni dalla firma (a meno che, entro un anno, non si provveda all’acquisto di un nuovo immobile)

Un caso specifico da analizzare è quello della cointestazione della casa a due coniugi. Nel caso in cui la coppia dovesse separarsi, la legge stabilisce che “la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto o dalla cessione di un immobile in sede di separazione consensuale”.

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