Come si calcolano i locali di una casa?

Pubblicato il
16 aprile 2020
Categoria
Comprare Casa

Quando devi comprare casa, sono diversi i dubbi che ti assalgono. Ad esempio, lo sai come si calcolano per davvero i locali di un’abitazione? Monolocale, bilocale, trilocale... cosa significano veramente queste diciture? Cerchiamo di spiegarlo in modo semplice nelle prossime righe. 

Infatti, quando leggi gli annunci, fai ricerche sul web, consulti riviste, valuti le offerte sulle piattaforme, la soluzione a questa semplice domanda sembra sempre difficile da trovare, tutti danno per scontato che tu sappia perfettamente cosa vale come "locale" e cosa no. Che tu sia alla ricerca della casa perfetta, abbia fretta di vendere la tua o solo voglia diventare un esperto di immobiliare, non puoi non conoscere le basi del mestiere: scopriamo quindi insieme come si calcolano i locali di una casa.

Bisogna tenere presente, per iniziare, una semplice classificazione: la differenza tra vani catastali, vani accessori diretti e vani accessori indiretti

Come calcolare i locali di una casa

Ci sono regole ben chiare da seguire, quando si compila un annuncio per la vendita di una casa o quando se ne cerca una da acquistare. La regolamentazione è stabilita dal Decreto legge 652/39 (nascita NCEU) e dal d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU). Quando si parla di monolocale, bilocale o trilocale bisogna sempre considerare queste norme, in quanto è espressamente detto che - il numero di locali di una casa - non corrisponde al numero effettivo dei vani che la compongono. Per definire le stanze di un’abitazione bisogna inserire nel conteggio i cosiddetti vani catastali

Quindi, la prima regola è questa: non è detto che ogni "angolo" dell'appartamento valga come locale a livello legale. 

Di seguito la lista di quelli che sono a giusta ragione definiti come locali di una casa:

●       camere (da letto o altra destinazione)

●       soggiorno

●       salone

Se una di queste stanze ha una superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, viene considerata come un accessorio diretto (al pari di ripostigli, ingressi, corridoi), altrimenti entra nel calcolo dei locali. 

Ma cosa sono nello specifico i vani catastali? I vani catastali sono i locali utili effettivi, detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.), la cui ampiezza non può in linea di massima superare i 15/20 mq. Se i vani principali eccedono le dimensioni massime, l’eccedenza va considerata a parte. Quindi, se la tua casa è composta da una camera da letto, un salone e un bagno, quest’ultimo non viene conteggiato tra i locali. Il bagno, così come la cucina, è un vano accessorio.

Stanze che non vengono calcolate come locali: vani accessori diretti

I vani accessori diretti sono le stanze che non devono essere considerate nel calcolo dei locali perché considerati come ambienti di servizi, che in un certo senso non potrebbe mai non esserci, pena la non abitabilità della casa stessa. Avete mai visto un'abitazione senza bagno? O senza un minimo di angolo cottura? 

Questi vani che non vengono conteggiati nel numero dei locali sono, nel dettaglio:

●       cucina

●       bagni

●       ripostiglio

●       ingresso

●       corridoio

Ma questi spazi della casa come vanno conteggiati? Tutte le stanze che hanno una superficie minima inferiore a 15/20 mq vanno calcolati sempre per 1/3 di vano

 

Stanze da non calcolare come locali: vani accessori indiretti

Nel calcolo delle stanze di una casa bisogna considerare anche i vani accessori indiretti. Si tratta di stanze non strettamente necessarie, ma che integrano la funzione dei vani principali. Al contrario dei vani diretti, che sono un po' una conditio sine qua non dell'abitabilità stessa, i vani indiretti possono essere utili ma non necessari. Ad esempio, una case senza soffitta o senza taverna può tranquillamente esistere, al contrario di una senza bagno. 

Tra questi vani si possono considerare:

●       soffitte

●       cantine e taverne

●       locali di sgombero

●       legnaie

●       stalle/pollai o altri ambienti dedicati agli animali, ad esempio nella cascine

I vani accessori indiretti, purché di uso esclusivo, vengono conteggiati sempre 1/4 di vano.

Monolocale, bilocale, trilocale: quante stanze hanno?

Ora che sai come si calcolano i locali di una casa, è possibile definire quante stanze ha un monolocale, un bilocale o un trilocale. Ad esempio, se il tuo loft ha un salone con angolo cottura, divano letto e un bagno si tratterà di un monolocale. Se invece vuoi acquistare una casa con una camera da letto, un soggiorno, una cucina e un bagno, questa sarà un bilocale. Infine, quando hai messo gli occhi su una casa con due camere da letto, una cucina, un bagno e un salone, stai per comprare un trilocale. 

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