Comprare casa in costruzione: consigli per tutelarsi

Pubblicato il
23 settembre 2021
Categoria
Comprare Casa

Sei in cerca di una nuova casa, e hai individuato un appartamento in costruzione che farebbe proprio al caso tuo? Comprare una casa in costruzione è allettante: la si vede crescere, la si può personalizzare in ogni suo dettaglio. Tuttavia, è un’operazione che porta con sé qualche paura. E l’esigenza di tutelarsi.

Soprattutto se stai per comprare sulla carta, infatti, le paure possono assalirti: il costruttore rispetterà le promesse? Il capitolato sarà come da disegno? Cosa succederebbe, se l’impresa costruttrice dovesse fallire e avessi già dato la caparra? Domande più che lecite, che necessitano di una risposta così da potersi tutelare al meglio.

Come e perché comprare una casa in costruzione

Comprare una casa in costruzione, al di là dei dubbi, ha innegabili vantaggi. Quali?

  • la possibilità di personalizzare la disposizione dei locali
  • la facoltà di scegliere le finiture, senza doversi “accontentare” del capitolato
  • la possibilità di tutelarsi dai possibili vizi occulti, rivalendosi sul costruttore

Il processo d’acquisto è generalmente così definito. L’acquirente e il costruttore firmano un compromesso, e dunque un contratto preliminare, impegnandosi di fatto a stipulare il contratto “vero” nel momento in cui la casa sarà finita e la sua proprietà potrà essere trasferita. Col preliminare, dunque, la proprietà della casa resta al costruttore. Che, però, s’impegna a vendere la casa nei termini concordati (mentre l’acquirente s’impegna ad acquistarla). Ha infatti valore legale il compromesso e, se una delle due parti è inadempiente, deve assumersene le conseguenze. Entro 30 o 20 giorni dalla firma (a seconda che venga stipulato davanti al notaio o meno) il contratto preliminare deve essere registrato.

La registrazione del preliminare è la prima tutela per chi compra casa in costruzione

Il compromesso deve contenere:

  • i dati anagrafici delle parti
  • la descrizione dell’immobile
  • il permesso di costruire o la sua richiesta
  • i dettagli costruttivi
  • il tempo massimo di costruzione dell’immobile
  • il prezzo totale, con la specificazione dell’eventuale caparra e i termini e le modalità di pagamento
  • gli estremi della fideiussione
  • l’esistenza di eventuali ipoteche
  • il capitolato e gli elaborati progettuali

Trascrivere il compromesso è il primo passo per tutelarsi quando si compra una casa in costruzione. Il costruttore non può infatti vendere l’unità immobiliare a un altro soggetto. E, se ha dei creditori, questi non possono iscrivere ipoteche né pignorare l’immobile.

Il costruttore, inoltre, ha l’obbligo di rilasciare una fideiussione pari alle somme da lui ricevute e a quelle che riceverà. Lo scopo è quello di garantire all’acquirente la restituzione di quanto versato in caso dovesse subire una crisi o essere inadempiente. Un’ulteriore garanzia è rappresentata dalla polizza assicurativa indennitaria decennale, che va a coprire i danni causati all’immobile per via di:

  • crolli e cedimenti
  • gravi difetti costruttivi
  • vizi del suolo

Comprare una casa in costruzione, come tutelarsi

Quando si compra una casa in costruzione è consigliabile verificare che su quella stessa casa non gravino ipoteche o pignoramenti (i dati ipocatastali possono essere consultati presso l’Agenzia delle Entrate, l’Ufficio dei Registri Immobiliari oppure con una verifica online).

Ciò che più spaventa, tuttavia, sono le somme versate: tipicamente l’acquirente versa una caparra e ulteriori somme man mano che i lavori procedono. Ecco perché la trascrizione è fondamentale: se non si trascrive il preliminare, una banca potrebbe iscrivere un’ipoteca sull’immobile oppure il costruttore potrebbe venderlo ad un altro soggetto. E, dunque, l'acquirente sarebbe costretto a procedere per vie legali. Trascrivere il preliminare tutela da tutto ciò.

E tutela ancor di più la fideiussione, per le somme già versate e per quelle ancora da versare. Se il costruttore fallisce, infatti, l’acquirente deve essere ricompensato entro 30 giorni dalla richiesta dall’ente finanziario che ha rilasciato la fideiussione.

Un’ulteriore tutela è rappresentata dal deposito dei soldi presso il notaio. Come fare? Quando si firma il rogito, l’acquirente può depositare i soldi presso il notaio fino alla trascrizione della vendita e dunque al passaggio di proprietà. Una scelta, questa, consigliata quando si temono cause ostative al trasferimento di proprietà oppure abusi edilizi. Se questi dovessero verificarsi i soldi, rimasti “congelati” sul conto del notaio, potrebbero così essere trasferiti nuovamente sul conto corrente dell’acquirente.

Con le dovute tutele, e pretendendo la registrazione del contratto preliminare, ecco che tutelarsi comprando una casa in costruzione è possibile. Ed è possibile compiere il passo con relativa tranquillità, godendo di tutti i vantaggi che una casa ancora su carta porta con sé.

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