Come funziona il compromesso di acquisto casa?

Pubblicato il
17 aprile 2020
Categoria
Comprare Casa

Il compromesso di acquisto casa, o preliminare di vendita, è un atto da cui spesso bisogna passare nel momento in cui si acquista (o perlomeno si tenta di acquistare) un immobile. Poco importa, che si tratti di una prima casa o meno, di un’abitazione privata, di un negozio o di un capannone: il compromesso, quando viene stipulato, è un contratto a tutti gli effetti.

Se stai per acquistare casa, dunque, è bene che tu conosca a fondo questo strumento: solo così potrai evitare di correre rischi inutili, e di assumere comportamenti che potrebbero farti perdere (anche molti) soldi.

Compromesso di acquisto casa: com’è e come funziona

Il contratto preliminare di compravendita viene redatto per un fondamentale scopo: obbligare entrambe le parti (il venditore e l’acquirente) a stipulare in una fase successiva il contratto definitivo di compravendita, con cui la proprietà viene trasferita. Con tale documento, infatti, chi intende vendere o acquistare casa si impegna a concludere l’affare. È molto più che un impegno, in realtà: è un vero e proprio obbligo giuridicamente vincolante che, se non viene rispettato, porta con sé delle conseguenze.

Con il compromesso di acquisto casa, dunque, non si trasferisce immediatamente la proprietà: è uno strumento diverso dal contratto definitivo, ma anche dalla proposta d’acquisto. Questo perché viene stipulato nel momento in cui la compravendita non può essere immediatamente finalizzata (ad esempio perché l’acquirente è in attesa di ottenere il mutuo), ma obbliga le parti a concluderla in un secondo momento.

Tuttavia, è possibile inserire nel contratto delle clausole accessorie. Le più tipiche? La nullità del compromesso e la conseguente restituzione della caparra all’acquirente, se questo non dovesse ottenere il mutuo, e l’eventuale penale che il venditore sarà obbligato a versare per ogni giorno di ritardo, qualora non riuscisse a consegnare l’immobile entro la data stabilita dal contratto. 

Quali informazioni deve contenere il contratto preliminare di compravendita?

Il preliminare di vendita deve contenere tutte le informazioni in merito alla compravendita. In particolare, è necessario che riporti l’indirizzo dell’immobile, la sua descrizione compresa di ogni pertinenza, i dati del Catasto e il prezzo (se risultano delle irregolarità catastali, il venditore ha l’obbligo di regolarizzarle), le modalità di pagamento e i tempi di consegna. 

Se stai per acquistare casa, dunque, è fondamentale che tu legga bene il compromesso prima di impegnarti. Ma non solo: dovrai anche verificare la reale proprietà dell’immobile, e dunque accertarti che chi sta vendendo sia per davvero il proprietario dell’abitazione, che non vi siano ipoteche o servitù, che l’edilizia dell’immobile sia in regola e che gli impianti siano conformi alle normative in tema di sicurezza. Dal canto tuo, all’interno del compromesso dovrai comunicare se hai usufruito delle agevolazioni per la prima casa e del credito d'imposta, oltre che di un mediatore (come può essere un’agenzia immobiliare), e dovrai fornire l’estratto dell’atto di matrimonio o il certificato di stato libero, i certificati notarili di precedenti compravendite e le eventuali copie dei bonifici effettuati (ad esempio per la caparra).

Soprattutto, il compromesso dovrà riportare tutte le scadenze di pagamento, con la specificazione di come gli importi verranno corrisposti (con bonifico bancario o con assegno non trasferibile), e dovrà fissare la scadenza per la firma del contratto definitivo.   

Compromesso di acquisto casa: costi e inadempimenti

La domanda che probabilmente ti starai ponendo è cosa succede in caso una delle due parti venga meno a quanto stipulato dal contratto preliminare di compravendita.

Innanzitutto, è bene sapere che non è necessario stipulare il contratto davanti ad un notaio: è possibile risparmiare sul suo onorario procedendo con una scrittura privata. Tuttavia, rivolgersi ad un professionista è uno strumento di tutela, soprattutto in caso di cospicui acconti già versati. Il costo per la stipula del compromesso è dato dalla somma tra i 200 euro di imposta di registro, l’imposta proporzionale pari al 0,5% della caparra versata e il 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta a imposta di registro (200 euro invece se la vendita è soggetta a IVA).

Se una delle due parti non rispetta quanto stabilito dal compromesso, e non arriva dunque al rogito, la parte lesa si può rivalere chiedendo un risarcimento dei danni. In particolare, si può chiedere il recesso e la restituzione dell’eventuale caparra confirmatoria oppure la risoluzione del contratto e il pagamento di un risarcimento. Ecco perché le clausole accessorie diventano fondamentali.

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