Compromesso: cosa succede se il venditore ci ripensa?

Pubblicato il
11 dicembre 2020
Categoria
Comprare Casa

Il venditore può fare marcia indietro dopo aver firmato il compromesso? E, se sì, quali sono i diritti che l’acquirente può far valere? Se stai comprando casa, specialmente se è la tua prima esperienza, sono domande che probabilmente ti sarai posto.

Il primo fondamentale passaggio è il compromesso, che non è obbligatorio ma che la maggior parte delle transazioni prevede. Tuttavia, nonostante sia vincolante poiché obbliga il venditore a vendere e l’acquirente a comprare, non è il preliminare di vendita che trasferisce la proprietà dell’immobile tra le due parti.

Scopriamo dunque cosa succede se, dopo il compromesso, il venditore ci ripensa.

Cosa succede se il venditore ci ripensa dopo il compromesso?

Quando firmi il compromesso, non diventi il proprietario dell’immobile: sei però obbligato, nella data stabilita, a presentarti dal notaio per chiudere la compravendita. Il passaggio della proprietà dal venditore all’acquirente avviene infatti con il rogito, che è il contratto definitivo.

Se dopo aver firmato il compromesso il venditore ci ripensa, l’acquirente ha due strade davanti a sé: l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre o la risoluzione contrattuale per inadempimento.

Se il compromesso indica la data del rogito, o il termine ultimo entro cui comunicare la data e il nome del notaio, il non rispetto della scadenza è una forma di inadempienza: l’acquirente può dunque rivolgersi al giudice per farsi trasferire la proprietà o per chiedere la risoluzione del contratto con la restituzione del doppio della caparra.

Se invece il venditore ci ripensa ma il compromesso non indica alcuna data per il rogito, l’acquirente deve prima di tutto inviare una diffida ad adempiere al venditore indicando una data entro cui rogitare. Se il venditore non se ne cura, e prosegue nell’inadempienza, l’acquirente può infine chiedere la risoluzione contrattuale e il risarcimento del danno. 

Come si calcola il danno? Tenendo conto della differenza tra il valore commerciale del bene quando comincia la causa civile e il prezzo stabilito in fase di preliminare.

Cosa succede se il venditore cambia idea prima del compromesso?

Dopo la proposta d'acquisto immobiliare, se il venditore ci ripensa la questione è un po’ diversa. La proposta d’acquisto non ha infatti lo stesso valore vincolante del compromesso. Quest’ultimo è un contratto con un suo obbligo giuridico, mentre la proposta d’acquisto serve all’acquirente per dichiarare la sua intenzione a procedere all’acquisto: il venditore può nel frattempo valutare altre proposte, e l’acquirente può ripensarci. 

Quando il venditore firma la proposta d’acquisto, ecco che questa assume il valore di un compromesso. Tuttavia, si provvede in genere alla sottoscrizione di un altro preliminare, più dettagliato, che richiede sia l’accordo del venditore che dell’acquirente.

È però bene fare attenzione anche alla proposta d’acquisto, sebbene non sia vincolante. Di norma viene accompagnata dal versamento di una caparra (di cui si torna in possesso se il venditore non dovesse accettare la proposta) e consente di ripensarci ma, se si opta per una proposta d’acquisto irrevocabile, non può essere ritirata fino alla data inserita nella proposta stessa come termine di validità.

Scopri i servizi Cerved dedicati alle piccole imprese!

Tutto ciò che serve per proteggere e far crescere il tuo business

Scopri di più