Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?

Pubblicato il
16 dicembre 2020
Categoria
Comprare Casa

Quando si acquista casa, c’è sempre un po’ di paura. Si ha il timore di non aver valutato tutti gli aspetti, di aver sottovalutato qualcosa. O, ancora prima, di non riuscire ad accaparrarsi l’abitazione dei propri sogni per un mutuo non concesso o per un prezzo troppo elevato. 

Tuttavia, anche quando la data del rogito viene fissata, in una piccola percentuale dei casi le cose potrebbero non andare come sperato. Cosa succede se il venditore non si presenta, ad esempio? Scopriamolo insieme.

Il ruolo del compromesso

Nel momento in cui si va a firmare il compromesso o preliminare di vendita si prende un impegno: l'impegno a firmare il rogito, che è poi l’atto definitivo di compravendita. Solo a rogito firmato la proprietà dell’immobile viene trasferita dal venditore all’acquirente.

Può però succedere che il venditore non si presenti al rogito, e che violi quello che è invece un vero e proprio impegno. Il compromesso obbliga infatti l’acquirente ad acquistare e il venditore a vendere e, sebbene non trasferisca la proprietà dell’immobile, impegna le due parti a farlo in una ben precisa data, davanti ad un notaio. Questo, sebbene il compromesso non sia obbligatorio: talvolta è possibile procedere direttamente con il rogito, ma il preliminare consente di impegnarsi nel mentre in cui si raccolgono tutti i documenti per la compravendita e si istituisce il mutuo (già approvato in precedenza).

Rogito: cosa succede se il venditore non si presenta?

Se il venditore non si presenta davanti al notaio viene giudicato inadempiente, a meno che non siano successi fatti gravi come un incidente o una malattia improvvisa. Se un motivo per l’assenza non c’è, o non è valido, l’acquirente può rivolgersi al giudice per intentare una causa civile.

Due sono le richieste che l’acquirente può avanzare. Può chiedere che si sciolga il contratto e che venga quindi a meno l’obbligo di comprare, procedendo con una risoluzione contrattuale per inadempimento: il bene rimane così di proprietà del venditore, che dovrà restituire il doppio dell’eventuale caparra versata dall’acquirente (oltre a corrispondere un risarcimento danni stabilito dal giudice). Oppure, può chiedere al giudice che venga emessa una sentenza in sostituzione del contratto definitivo, che comporti il trasferimento della proprietà dell’immobile indipendentemente dal volere del venditore. In questo secondo caso, l’acquirente dovrà pagare la somma stabilita secondo le modalità e le tempistiche definite dal giudice, che potrà anche obbligare il venditore a pagare un eventuale risarcimento danni per il ritardo.

E se è l'acquirente a non presentarsi al rogito?

Anche l’acquirente è però tenuto a rispettare l’impegno preso nel preliminare di vendita. In caso fosse lui a non presentarsi al compromesso, la risoluzione contrattuale comporterebbe il risarcimento del danno economico causato al venditore (che, magari, ha rifiutato altre offerte proprio in virtù dell’impegno preso) e la non restituzione della caparra versata.

Ecco dunque che, se stai pensando di acquistare casa, devi prima di tutto conoscere tutti gli strumenti e tutti gli obblighi che sei tenuto a rispettare. Ma devi anche conoscere i tuoi diritti, in caso il venditore non si comporti correttamente e qualcosa vada storto.

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