Hai sentito parlare di usufrutto e di nuda proprietà, ma non sai esattamente cosa si intende con questi termini?
Il significato di usufrutto è in realtà piuttosto semplice: indica infatti il diritto che il soggetto ha di godere e di disporre di un immobile altrui traendone tutte le utilità. A patto però di non mutarne la destinazione economica.
Il proprietario dell’immobile soggetto ad usufrutto, dunque, si priva del suo uso e godimento conservandone la nuda proprietà. In pratica, rimane proprietario del bene ma non può trarne i suoi frutti, di cui gode invece l'usufruttuario.
Usufrutto: come funziona?
Disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, l’usufrutto è un istituto giuridico d’antichissima origine (esisteva già all’epoca dell’Antica Roma). La sua caratteristica principale? La temporaneità: il diritto di usufrutto non è infatti eterno. In genere, le due parti (usufruttuario e nudo proprietario) ne definiscono la durata ma, se così non fosse, è bene sapere che l’usufrutto non può essere trasmesso agli eredi, e si estingue con la morte del cedente (e dunque del primo usufruttuario) se ceduto a terzi.
In generale, il diritto di usufrutto cessa alla morte dell'usufruttuario. In caso questo sia una persona giuridica, la durata massima è di trent’anni. Quattro sono le modalità con cui l’usufrutto si può costituire:
- per contratto
- per legge (quando la legge a prevede l’usufrutto in capo ad un determinato soggetto)
- per testamento
- per usucapione
Come funziona l’usufrutto di un’abitazione? Il caso tipico è quello in cui si acquista la casa di una persona anziana: l’acquirente ne diventa il proprietario, l’anziano perde ogni diritto sull’abitazione ma continua a viverci fino alla sua morte.
Usufruttuario: i diritti e i doveri
Chi gode del diritto di usufrutto, può entrare/restare in possesso dell’immobile e goderne, cedere il proprio diritto a terzi, affittare l’immobile, concedere un'ipoteca sul bene, ricevere un’indennità (quando l’usufrutto finisce) per i miglioramenti apportati. D’altro canto, è obbligato a:
- restituire il bene quando l'usufrutto termina
- sostenere le spese di manutenzione ordinaria (la manutenzione straordinaria è invece di competenza del nudo proprietario)
- usare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso e nel godimento
- denunciare le eventuali usurpazioni
- pagare imposte, canoni e rendite fondiarie
- concorrere con il proprietario alle spese per eventuali cause inerenti l’immobile, in misura proporzionale al proprio interesse
L’usufruttuario, pur non essendo proprietario dell’immobile, gode dunque di una certa libertà. In primis, grazie alla possibilità di affittare la casa, può godere dei ricavi della locazione. Tuttavia, compete a lui il pagamento di TARI e IMU e non può in nessun caso cambiare la destinazione economica di un bene: se l’immobile è ad uso abitativo, non può assolutamente trasformarlo in immobile commerciale.
L’usufrutto può avere una durata prestabilita, oppure cessare (obbligatoriamente) alla morte dell'usufruttuario. Tuttavia, è possibile “interromperlo” per prescrizione (in caso l'usufruttuario non ne faccia uso per almeno vent’anni), per consolidazione (se l'usufruttuario acquista la proprietà del bene), per abuso del diritto, per rinuncia da parte dell'usufruttuario.