Come funziona l'estinzione anticipata del mutuo?

Pubblicato il
05 maggio 2020
Categoria
Comprare Casa

Hai acquistato casa, magari diverso tempo fa, e hai sottoscritto un mutuo lungo diversi anni. Ora, però, hai una certa disponibilità economica e puoi permetterti di estinguere il debito residuo, godendoti così l’abitazione con un po’ più di serenità.

Ma come funziona l’estinzione anticipata del mutuo? Quando puoi farla, e quali sono le differenze tra estinzione parziale ed estinzione completa? Scopriamolo insieme.

Estinzione anticipata del mutuo: come funziona?

Se stai pensando all’estinzione anticipata, sappi che andrai a rimborsare alla banca (o all’istituto finanziario che ti ha concesso il prestito), l’intero importo finanziato prima della scadenza delle rate. Non è detto che si debba per forza estinguere il mutuo nella sua totalità, però: è possibile rimborsare il residuo anche solo in parte.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche, non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal 2 febbraio 2007.

Per i mutui precedenti, le penali per l’estinzione anticipata del mutuo sono previste, ma la stessa legge ha introdotto una riduzione e un tetto massimo. Se fosse superiore, bisogna chiedere alla propria banca di abbassarlo fino al limite fissato dalla legge: l’istituto non può certo rifiutarsi. 

Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche in funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

Ma cosa ci dice di preciso la legge Bersani? Ha stabilito delle regole, indicando che le penali previste debbano adeguarsi a nuove soglie, in relazione alla tipologia del tasso:

  • per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per l’estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, dello 0,20% durante il terz'ultimo anno e dello 0% negli ultimi 2 anni;
  • per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per l’estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per l’estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, dello 0,20% durante il terz'ultimo anno, dello 0% negli ultimi 2 anni;
  • per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

L’estinzione parziale del mutuo

Come dice la parola stessa, con l’estinzione parziale puoi rimborsare alla banca solamente una parte del debito residuo: se il contratto te lo consente puoi mantenere la stessa rata, ma si accorcerà ovviamente la durata del tuo mutuo; se questo è stato sottoscritto prima del 2 febbraio 2007, la penale da pagare viene calcolata solo sull’importo restituito in anticipo. 

Cosa controllare prima di scegliere se investire qualche soldo per l’estinzione parziale? Il tasso di interesse del mutuo (TAN): più è alto il tasso di interesse finito del mutuo, maggiore sarà la convenienza di utilizzare un po’ di liquidità per ridurre il debito residuo. Sappi che, prima effettui il rimborso parziale del capitale durante il piano di ammortamento del mutuo, maggiore sarà il beneficio.

L’estinzione completa del mutuo

Quando il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione, si parla di estinzione anticipata totale. Sappi però che questa operazione richiede alcuni costi aggiuntivi, tra cui le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati “dietimi giornalieri”.

I documenti necessari

Per prima cosa, dovrai inviare alla tua banca una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale indicherai la scelta di estinguere il debito in anticipo rispetto alla scadenza stipulata. Il modulo da compilare puoi chiederlo direttamente all’istituto che ti ha erogato il mutuo. Va allegata copia del documento e del codice fiscale; se il mutuo è stato stipulato prima di febbraio 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. 

La banca può metterci fino a 30 giorni per risponderti, e per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Conviene sempre estinguere in anticipo?

No, a dire la verità non sempre conviene: il piano di ammortamento alla francese che quasi tutte le banche utilizzano stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale, quindi l’estinzione conviene solo se il rimborso è all’inizio, cioè quando gli interessi non sono ancora stati versati. Più si va avanti con il pagamento delle rate, meno conviene. 

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