Guida all’acquisto della seconda casa

Pubblicato il
15 aprile 2020
Categoria
Comprare Casa

Stai pensando di acquistare una seconda casa a Milano, magari come investimento immobiliare? Oppure per venirci ad abitare un giorno, trasferendoti da un’altra città? Prima ancora di farti un’idea del prezzo, e della zona in cui acquistarla, ti sarà utile sapere come funziona l’acquisto di una seconda casa, quali tasse comporta e quali passaggi devi fare per averla.

Rispetto alla prima casa, infatti, le cose sono un po’ diverse: sono diverse le tasse, le agevolazioni, persino il notaio. Ecco dunque un piccolo vademecum per guidarti nel tuo acquisto. 

Acquisto seconda casa: le imposte in fase d’acquisto

Tanti sono gli aspetti da considerare, quando si vuole acquistare una seconda casa. Aspetti che cambiano a seconda che si acquisti da un privato oppure da un’impresa costruttrice

Ciò che non cambia è che, ovviamente, usufruire delle agevolazioni prima casa non è possibile. 

Le tasse per l’acquisto della seconda casa sono le seguenti:

●       imposta di registro, pari al 9% del valore fiscale dell’immobile (rendita catastale moltiplicata per 126) se si acquista da privato o a € 200 se si acquista da un’impresa costruttrice

●       imposta catastale, pari a € 50 da privato e a € 200 da impresa costruttrice 

●       imposta ipotecaria, pari a € 50 da privato e a € 200 da impresa costruttrice 

●       imposta di bollo, pari a € 230 e dovuta solo se si acquista da un’impresa costruttrice

●       IVA, dovuta all’impresa se si acquista entro 5 anni dalla data di costruzione/ristrutturazione e pari al 10% (la percentuale sale al 22% per gli immobili appartenenti alle categorie A1, A8 e A9)

Se si acquista da un’impresa, inoltre, saranno dovute anche la tassa ipotecaria (€ 35) e la voltura catastale (€ 55). 

Al di là di chi sia il tuo interlocutore, e della tipologia di immobile acquistato, dovrai poi pagare al notaio il suo onorario, determinato dalla complessità del lavoro svolto ma anche dal prestigio dello studio a cui ti sei rivolto. 

Le tasse sulla seconda casa

Innanzitutto, dovresti conoscere la differenza tra prima e seconda casa. La prima è l’abitazione principale, quella che può essere iscritta nel catasto urbano come unica unità immobiliare in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente; la seconda casa è invece un immobile in cui il proprietario in genere non vive e in cui non risiede anagraficamente, e che può essere affittato, concesso in comodato d’uso oppure disabitato.

L’IMU sulla seconda casa è sempre dovuta, dunque, a differenza che per l’abitazione principale (per la prima casa non si paga questa imposta, a meno che l’immobile non appartenga alle categorie A1, A8 e A9, che identificano le abitazioni di lusso). Che tu voglia acquistare un'abitazione civile (A2), un’abitazione di tipo economico (A3), un’abitazione popolare (A4), un’abitazione ultrapopolare (A5), un’abitazione rurale (A6) o un villino (A7), l’IMU dovrai pagarla.

L’imposta municipale unica sugli immobili viene calcolata rivalutando del 5% la rendita catastale dell’immobile, e moltiplicandola per il moltiplicatore che la Legge prevede per la sua categoria. A partire dall’1 gennaio 2020, in realtà, vi è la cosiddetta “super IMU”: questa comprende l’IMU e la vecchia TASI, e si calcola moltiplicando per 160 (coefficiente assegnato ai fabbricati del gruppo catastale A) la rendita catastale rivalutata. Si ottiene così la base imponibile a cui applicare l’aliquota che, per le seconde abitazioni, è dello 0,86% (ma può essere aumentata dal singolo Comune fino a 1,06 oppure fino a 1,14 in specifici casi).

Tra le tasse sulla seconda casa vi è poi la TARI, la tassa sui rifiuti: questa si compone di una parte fissa (determinata dalla grandezza dell’abitazione) e da una parte variabile, data dalla quantità effettiva dei rifiuti prodotti da chi vi abita. Mentre l’IMU si paga sempre, la TARI non è dovuta se la seconda casa è disabilitata e inutilizzabile, quindi priva di rete elettrica, idrica o fognaria. Se invece la casa è abitata, ma data in affitto, sarà l’inquilino a pagare la tassa sui rifiuti (a meno che non si tratti di una locazione temporanea, come succede per le case delle vacanze).

Acquisto seconda casa: quando le agevolazioni sono dovute

A stabilirlo è stata nel 2018 la Corte di Cassazione: c’è un solo caso in cui è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali sulla seconda casa. Se la prima casa è inidonea come abitazione, è ora possibile usufruire dell’IVA e dell’imposta di registro ridotte, oltre che delle varie agevolazioni di cui la prima casa gode.

Quando può essere giudicata inidonea, l’abitazione principale? Sebbene la Corte di Cassazione abbia lasciato libera interpretazione alla sua sentenza, ha elencato due situazioni tipo: quando una calamità naturale ha reso inagibile la prima casa, oppure quando questa ha un numero di locali insufficienti per un nucleo familiare che - nel tempo - si è modificato. 

Ora che conosci tutte le spese e le tasse legate all’acquisto di una seconda casa, potrai compiere la tua scelta con un po’ più di serenità.

Trova la casa giusta, sempre e ovunque

Scarica l'App per ottimizzare e gestire le tue ricerche

Scarica l'app Scarica l'app