Nuda proprietà: cos'è e come funziona

Pubblicato il
14 aprile 2020
Categoria
Comprare Casa

Tra le diverse forme di proprietà privata, la nuda proprietà è - dal punto di vista del venditore - il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto: si vende il proprio immobile, ma si conserva il diritto di viverci per tutta la vita. Dal punto di vista di chi compra, invece, si diventa proprietari dell’immobile, ma senza poterne usufruire materialmente.

È questo il significato di nuda proprietà. Ma, per capirlo a fondo, è necessario studiare in modo approfondito tale strumento: solo così si avrà una chiara idea dei suoi vantaggi e svantaggi e si potrà capire se acquistare in nuda proprietà conviene. 

Nuda proprietà: i vantaggi

A disciplinare la nuda proprietà è il Codice Civile, all’articolo 832: il titolare del diritto di proprietà ha facoltà di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, potendo pertanto decidere di ricavare attraverso lo stesso un reddito (c.d. valore di scambio) alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori (c.d. diritti reali di godimento) a favore di altri.

Ma quali sono i vantaggi della nuda proprietà che, complice la crisi degli ultimi anni, è sempre più utilizzata? Per chi vende è ben evidente: continua a vivere nella sua casa, sino alla fine della sua vita, ma ottiene una liquidità immediata. Dal canto suo l’acquirente, che entra materialmente in possesso dell’immobile solo alla morte dell'usufruttuario, acquistando in nuda proprietà beneficia in genere di un prezzo ridotto.

Come si calcola il prezzo di vendita di una nuda proprietà? Partendo dal valore della piena proprietà dell’immobile, e dalla durata stimata dell’usufrutto. Durata che dipende dall’età dell’usufruttuario o, in caso di usufrutti a termine, da quanto stabilito dal contratto. Esiste infatti il cosiddetto “usufrutto a tempo”: si cede la nuda proprietà dell’immobile, ma si continua a viverci (o lo si può affittare) per un periodo di tempo prestabilito. 

Nuda proprietà: le spese da sostenere e quando sceglierla

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario: è lui a dover pagare i canoni, le imposte, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito; a carico del nudo proprietario vi sono invece le spese straordinarie/strutturali.

È un altro vantaggio, questo, ma ciò non toglie che la nuda proprietà debba essere valutata con attenzione. Ovviamente non è la soluzione indicata per chi compra casa con l’obiettivo di trasferirsi subito (o comunque in poco tempo). È anzi un investimento a lungo termine, tanto che - spesso - è una scelta compiuta dai genitori per assicurare una certa stabilità ai figli, quando questi diverranno adulti.

Fondamentale, per chi acquista in nuda proprietà, è farsi seguire da un professionista: solo un esperto del settore saprà dire se il prezzo di vendita è corretto, sulla base del suo valore di mercato e dell’età di chi vende. Per il resto, si tratta di un normale contratto di compravendita, col notaio che sigla l’avvenuta vendita, la provvigione riconosciuta all’agenzia immobiliare e il pagamento in un’unica soluzione in sede di atto notarile oppure mediante rateizzazione mensile, in base a quanto stabilito dalle due parti.

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