Tutti gli obblighi e i diritti nella compravendita immobiliare

Pubblicato il
22 luglio 2021
Categoria
Comprare Casa

Una compravendita immobiliare è un’operazione delicata, con obblighi e doveri da entrambe le parti. A disciplinarla è l’articolo 1470 del Codice Civile, e il suo funzionamento è molto semplice: il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente, dietro il pagamento di un corrispettivo economico. A fare da garante dell’operazione, per verificare che tutto venga eseguito nella maniera corretta, è il notaio.

Che tu debba vendere o acquistare casa, ecco dunque una breve guida agli obblighi e i diritti della compravendita immobiliare.

Quali sono gli obblighi e i diritti del venditore?

L’articolo 1476 del Codice Civile definisce le principali obbligazioni del venditore. A chi vende l’immobile si chiede di:

  • consegnare la “cosa” (e dunque l’immobile) al venditore
  • permettere all’acquirente di acquisire la proprietà dell’immobile oppure il suo diritto
  • garantire al compratore che l’immobile sia privo di vizi

Gli articoli seguenti entrano nel merito della questione, specificando che il venditore è tenuto a consegnare l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Non solo: tra i suoi obblighi vi sono la consegna delle pertinenze e degli accessori appartenenti all’unità immobiliare oggetto della compravendita, oltre a tutti i documenti (atto di provenienza, dati catastali, conformità urbanistica, attestato di prestazione energetica).

L’immobile, fino al momento della consegna, deve essere custodito con la “diligenza del buon padre di famiglia” (non necessariamente la consegna deve essere contestuale al rogito, in quanto le parti possono accordarsi per una modalità diversa alla stipula del contratto preliminare). Nel tempo che intercorre tra la consegna dell’immobile (se anticipata) e il rogito, è il venditore ad essere responsabile civilmente e fiscalmente della cosa.

Tra gli obblighi del venditore vi è l’obbligo di procurare l’acquisto all’acquirente, se l’immobile non è di proprietà del primo al momento della compravendita. Un aspetto, questo, particolarmente importante nel caso di immobili in comproprietà. Ecco perché, chi sceglie di comprare casa, deve accertarsi che la persona (fisica o giuridica) con cui sta trattando sia l’effettiva proprietaria della cosa.

I vizi dell’immobile

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda i vizi dell’immobile oggetto della compravendita. L’acquirente, per tutelarsi, ha dalla sua parte due tipi di garanzia: la garanzia per evizione e la garanzia da vizi.

La prima riguarda il caso in cui il venditore non sia l’effettivo proprietario dell’immobile: se a seguito di un accertamento giurisdizionale il venditore non risulta proprietario della cosa, l’acquirente perde il suo diritto di vedersi trasferito il bene. Il venditore è dunque obbligato a risarcirlo del danno subito e a rimborsargli le spese sostenute.

La garanzia dei vizi riguarda invece quei difetti che possono pregiudicare l’abitabilità dell’immobile o il suo utilizzo, oppure possono diminuire il suo valore. Tale garanzia, come stabilisce la legge, non è dovuta se - stipulando il contratto di compravendita - l’acquirente era a conoscenza dei vizi e accettava ugualmente l’immobile in quel preciso stato. Se invece i vizi si manifestano dopo il rogito, l’acquirente deve denunciarli entro 8 giorni dalla scoperta tramite raccomandata a/r. Se tale comunicazione non produce effetti, allora è possibile intentare una causa legale.

Quali sono gli obblighi e i diritti dell’acquirente?

Il principale obbligo dell’acquirente è il pagamento di quanto pattuito. Pagamento, questo, che può avvenire secondo diverse modalità: tramite caparra e saldo, tramite assegno circolare, tramite bonifico (ma, più comunemente, chiederà un mutuo e sarà l’istituto di credito a corrispondere al venditore la somma).

Chi compra casa può chiedere a chi la vende una dilazione del pagamento, ma quest’ultimo può non concederla ed esigere l’intera somma all’atto della consegna del bene. Le modalità di pagamento, infatti, fanno parte dell’accordo tra le parti: sono venditore e acquirente a doversi accordare, in forma scritta, circa le modalità in cui concludere l’affare. Oltre al prezzo dell’immobile, l’acquirente è tenuto a pagare le tasse e anche il notaio.

Più complesso è l’acquisto di un immobile da costruire. In tale eventualità, le somme versate a titolo di caparra, che non danno immediatamente diritto all’acquisizione della proprietà, sono coperte da fideiussione. Inoltre, il venditore è tenuto a rilasciare una polizza assicurativa valida almeno dieci anni per tutelare l'acquirente in caso di danni e/o difetti costruttivi.

Ecco dunque che, se intendi vendere casa, è importante conoscere quali sono i tuoi obblighi. Ma è anche importante conoscere i tuoi diritti di acquirente, per tutelarti e per garantirti una compravendita priva di rischi.

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