Pertinenze abitazione principale: quali requisiti devono avere?

Pubblicato il
30 ottobre 2020
Categoria
Comprare Casa

Se stai acquistando casa, ti sarà capitato di sentir parlare di pertinenze dell’abitazione o - più semplicemente - di elementi accessori all’immobile che stai per acquistare. Se non sai di cosa si tratta, una spiegazione alquanto dettagliata ti viene fornita dall’articolo 817 (e seguenti) del Codice Civile.

Ma chiariamo cosa si intende nello specifico per “pertinenze” e come vengono disciplinate dalla legge.

Cosa sono le pertinenze di un immobile?

La casa che stai per comprare ha incluso un box auto per il tuo fuoristrada o per la tua utilitaria? Nell’appartamento che stai per acquistare è inclusa una comoda cantina dove poter stipare il tuo set di biciclette da corsa? Allora vorrai sicuramente sapere se questi “optional” saranno di tua proprietà o meno, rientrando nella sfera giuridica delle pertinenze di un immobile.

Con il termine pertinenze, ai sensi dell’articolo 817 del Codice Civile, si intendono tutte “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa”. Nel caso di un immobile, possono essere considerati come pertinenza sia il box auto sia le cantine o soffitte, anche nel caso in cui questi siano fisicamente separati dall’abitazione principale.

Le pertinenze, e in particolare i rapporti di pertinenza, vengono identificati come tali dal Codice Civile il quale, ai sensi dello stesso articolo 817 (1 e 2 comma), definisce i requisiti necessari. I requisiti per un rapporto di pertinenza possono essere racchiusi in due elementi:

  • elemento oggettivo: risiede nella destinazione durevole del bene stesso a servizio o ornamento dell’abitazione principale. Eventuali rapporti contraddistinti da carattere di occasionalità non potranno essere considerati come pertinenze (articolo 817 c.c., 1 comma);
  • elemento soggettivo: risiede nella persona che opera la destinazione. Il Codice Civile identifica questa nella figura del proprietario del bene principale o in chiunque abbia un diritto reale sul medesimo (articolo 817 c.c., 2 comma).

In quale modo circolano le pertinenze?

Innanzitutto, l’articolo 818 del Codice Civile al primo comma afferma che “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la casa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”. Pertanto, in un contratto di compravendita di un’abitazione considerata immobile principale, se non diversamente stabilito rientrano anche tutte le pertinenze accessorie.

Espresso in altri termini, se stai acquistando una casa con garage o un appartamento con cantina inclusa, salvo ulteriori disposizioni, anche questi elementi accessori saranno inclusi nel contratto. Come nel caso di compravendita, anche nel caso di donazione è indubbio il trasferimento dell’intero immobile principale (comprendente le pertinenze). Dunque, in entrambi i casi, il vincolo potenziale derivante dall’omissione delle pertinenze nell’atto si presume esistente.

Tuttavia, il proprietario dell’abitazione principale può trasferire l’immobile e le connesse pertinenze anche qualora egli non sia l’effettivo proprietario delle stesse. Tre sono però le condizioni che devono necessariamente verificarsi affinché, in questi casi, il contratto possa essere dichiarato valido:

  • i diritti preesistenti non risultano da scrittura avente data certa anteriore;
  • l’oggetto del contratto deve essere un bene immobile o mobile iscritto in pubblici registri;
  • il terzo contraente deve essere in buona fede.

Solo se tutte queste situazioni sussistono, il contratto sarà ritenuto valido.

Ai sensi dell'art. 819 del Codice Civile, infatti, sono “inopponibili ai terzi di buona fede i diritti preesistenti se questi non risultano da scrittura avente data certa anteriore, quando la cosa principale è un bene immobile o un bene mobile iscritto in pubblici registri”.

Nel caso in cui, invece, la vendita dell’abitazione principale non presupponga anche la vendita contestuale delle pertinenze, queste, ai sensi dell’articolo 818 del Codice Civile, secondo comma, potranno “formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”. Espresso in altri termini, la figura del proprietario dell’abitazione principale coesiste con un’altra la quale gode di diritti reali o, comunque, di proprietà sulle pertinenze dell’immobile. In questo senso, il proprietario dell’immobile può trasferire con atto separato la proprietà delle pertinenze, non modificando la sua condizione rispetto all’immobile principale.

Ulteriore condizione da considerare è la cessazione del rapporto di pertinenza, ovvero quando questo viene a verificarsi. Le situazioni in cui si verifica la cessazione del rapporto pertinenziale sono tipicamente tre:

  • perimento dell’abitazione principale o della pertinenza in sé;
  • inidoneità, qualora la pertinenza non mantenga la stessa destinazione rispetto all’abitazione principale;
  • volontà del proprietario: il proprietario della pertinenza può in qualsiasi momento decidere di alienare la pertinenza stessa mediante atto separato.

La cessazione della qualità di pertinenza, ai sensi dell’articolo 818, terzo comma, risulta essere inopponibile in qualsiasi caso. In questo senso, a tutela di individui terzi che abbiano ottenuto la proprietà dell’abitazione principale, la cessazione del rapporto di pertinenza non pregiudica in alcun modo i diritti che questi abbiano acquistato anteriormente sull’immobile.

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