Rent to Buy: cos'è, come funziona, conviene

Pubblicato il
02 luglio 2020
Categoria
Comprare Casa

Hai intenzione di acquistare casa, ma purtroppo non hai la liquidità sufficiente per poterlo fare in autonomia? Di accendere mutui con parenti e amici non se ne parla, peggio ancora se si tratta di una banca. Cosa puoi fare? Fortunatamente la Legge ti viene in aiuto con la proposta del Rent to Buy, altresì detto acquisto con riscatto

Vediamo insieme di cosa si tratta.

Cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy è una specifica clausola inserita tra le Leggi destinate al mercato immobiliare, che permette di acquistare una casa poco per volta, un po’ come funziona per il pagamento a rate e per il leasing.

Nel momento in cui hai scelto la tua abitazione ideale e sei d’accordo con il proprietario sul firmare questo tipo di contratto, il Rent to Buy ti dà diritto ad un periodo di locazione (di solito tra i 3 e 5 anni) alla fine del quale potrai decidere se acquistare o meno l’immobile. Il vantaggio è quello di avere un immobile subito “a portata di mano”, ma di poterlo pagare in maniera scaglionata. La formula del Rent to Buy prevede infatti il pagamento mensile di semplici canoni d’affitto, ai quali si aggiunge poi una caparra sul futuro acquisto. 

Se la risposta è positiva e sei deciso ad acquistare, potrai saldare la parte rimanente e diventare proprietario effettivo dell’alloggio che hai già abitato per anni. In caso contrario, resterai libero di volgere il tuo sguardo altrove. Questa è la soluzione ideale quando non hai abbastanza soldi per una casa nuova (ma solo per un affitto), e non vuoi accendere un mutuo ma desideri comunque una soluzione abitativa immediata.

Come funziona il Rent to Buy?

In Italia, il Rent to Buy è stato introdotto ne 2014 con il Decreto Sblocca Italia.

Il procedimento per la firma di un contratto Rent to Buy è molto semplice. Una prima fase richiede sicuramente di trovare, nella marea di proposte del mercato immobiliare, quell’alloggio che più risponde alle tue esigenze. Una volta individuato bisogna procedere essendo sicuri che il proprietario sia d’accordo a concederci un affitto con riscatto

Il contratto di Rent to Buy ha di solito una durata media tra i 3 e 5 anni, ma può arrivare fino a 10 se così deciso e sottoscritto in comunione dalle parti. È unico, ma diviso in due parti: la prima dedicata ai canoni e alle clausole di affitto, la seconda alla compravendita dell’immobile. Questo perché nelle prime fasi sarai un semplice inquilino in affitto poi, dopo la scadenza prefissata e il pagamento della somma rimanente, potrai diventarne il proprietario ufficiale. Spesso il contratto di Rent to Buy, oltre ai canoni di affitto, prevede il pagamento (una sola volta) di una caparra per il futuro acquisto. Come avviene per i canoni mensili, anche quest’ultima verrà poi detratta a fronte del saldo finale. 

A tutela dell’acquirente, il contratto viene sottoscritto presso uno studio notarile (come avviene per un normale rogito) e inserito nel Registro Immobiliare. Ciò fa sì che, essendoci già un acquirente potenziale, durante il periodo della locazione il venditore non possa vendere né promettere la sua proprietà ad altri. 

Vantaggi e svantaggi di un contratto immobiliare Rent to Buy

La domanda che spesso viene posta ai professionisti del settore immobiliare è quella relativa al reale funzionamento e al giovamento dato da questo tipo di contratto.

Come ogni altro della sua categoria, anche questo prevede vantaggi e svantaggi. Il Rent to Buy conviene sia per il venditore che per l’acquirente. Tramite l’utilizzo di questa formula, il primo ha la possibilità di ovviare all’ostico problema dell’invenduto. Tutti sappiamo che negli ultimi anni, causa la crisi, il mercato immobiliare ha subito una battuta d’arresto. Il Rent to Buy, non chiedendo direttamente il versamento di ingenti somme per far fronte all’acquisto, permette ai venditori di cedere più facilmente immobili inutilizzati e di trovare, altrettanto facilmente, dei compratori potenziali molto interessati. Non serve aggiungere che l’affittuario potrà godere inoltre della disponibilità mensile e immediata di liquidità.

Allo stesso modo, è un vantaggio per il compratore che può entrare subito in un immobile e mantenere negli anni la volontà di comprarlo alla scadenza del termine. Siccome parte della cifra totale sarà già stata versata durante gli anni di locazione, alla fine sarà più semplice soddisfare i requisiti per ottenere un mutuo, perché l’importo richiesto sarà minore.

L’unico svantaggio per venditore e compratore può essere quello di ritrovarsi con una controparte inadempiente. Per questo è fondamentale decidere una “quota cuscinetto” per i pagamenti minimi da versare, al fine di non risultare morosi. Questa corrisponde di solito ad un ventesimo dei canoni totali da pagare. Qualora l’acquirente risultasse inadempiente, verrà costretto dall’affittuario e dalla Legge ad abbandonare l’alloggio, senza avere la possibilità di richiedere qualcosa in cambio. Il proprietario si tiene l’immobile e tutti i canoni che il compratore ha pagato fino a quel momento. Se al contrario è il venditore a non rispettare il contratto, allora l’inquilino potrà agire per la restituzione dei canoni versati, della caparra e degli interessi maturati. 

Un consiglio per il compratore, per evitare di cadere in tranello, è quello di controllare sempre che - in sede di contratto - non sia indicato espressamente l’obbligo di acquisto dell’immobile dopo la cessazione della locazione. In questo caso i termini del Rent to Buy non possono sussistere. Finito il periodo di affitto, se non hai intenzione di acquistare definitivamente l’immobile, puoi sempre concordare con l’affittuario di continuare il contratto di locazione, oppure puoi lasciare la casa e rivolgere il tuo sguardo verso altre proposte edilizie.

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