Servitù o diritto di passaggio: cos'è e come funziona

Pubblicato il
09 giugno 2020
Categoria
Comprare Casa

Il diritto alla servitù di passaggio è un argomento ostico in Giurisprudenza, e la causa di liti tra vicini che non comprendono appieno ciò che possono e non possono fare. Qui di seguito tenteremo di darti una definizione chiara di cosa si intende per diritto di passaggio, le diverse tipologie esistenti, come si ottiene un diritto di passaggio su terra altrui e come gli altri possono ottenerlo sulla tua. Infine, vedremo anche come si può estinguere in caso ne avessi il desiderio o la necessità.

Definizione di servitù o diritto di passaggio

Il significato di servitù di passaggio, altresì chiamata diritto di passaggio, ce lo fornisce l’articolo 1027 del nostro Codice Civile. “La servitù prediale (da praedium, cioè fondo) consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. In pratica, per far sì che si possa attuare il diritto di passaggio, è necessario che ci siano innanzitutto due fondi, uno dominante e uno servente, appartenenti a due diversi proprietari. Con fondo servente si intende l’immobile e il suo giardino o cortile che può essere utilizzato dal proprietario del fondo dominante per il suo passaggio. 

Ovviamente, il diritto alla servitù prediale può essere approvato solo dietro possesso di alcuni requisiti. Primo su tutti deve essere dimostrata la vicinanza tra due fondi. Inoltre, il proprietario del fondo dominante è tenuto a dimostrare che il suo passaggio sul fondo servente è dettato da assoluta efficacia attuale o futura. Se il passaggio avviene invece senza motivo, sorgono allora gli estremi della violazione di domicilio. 

Il diritto di passaggio non vale solamente per i terreni. Con “fondo” si intendono infatti anche alcune aree condominiali comuni che, per essere accessibili, prevedono il passaggio nella proprietà privata di uno dei condòmini. Il tipico esempio di servitù è costituito dal proprietario di una casa che, per accedere ad una strada pubblica, dovrebbe percorrere un sentiero lunghissimo. Allora, per risparmiare tempo (requisito dell’efficacia), chiede al vicino il diritto al passaggio nel suo cortile che gli permetterebbe di affacciarsi direttamente sulla via pubblica sopracitata. O, ancora, può chiedere la servitù prediale in un condominio il vicino che, per salire sulla terrazza condominiale, passa per la scala privata di uno dei condòmini.  

Le tipologie di servitù di passaggio

La servitù di passaggio è solitamente di due tipi, volontaria o coattiva, ai quali si aggiunge poi il caso particolare del fondo intercluso.

La servitù volontaria è quella che deriva direttamente da un accordo tra le parti, tramite la stipulazione di un contratto, o quella che l’erede riceve in seguito al testamento.

La servitù è coattiva se imposta dal legislatore, che vede nel fondo servente una certa efficienza e vuole consentire al proprietario del fondo dominante un suo utilizzo. Per la Giurisprudenza, il fondo intercluso è quell’appezzamento di terra che è completamente circondato da fondi altrui, sui quali la persona deve necessariamente passare poiché non ha accesso diretto alla strada pubblica. Il proprietario di un fondo intercluso ha, per forza di cose, il diritto al passaggio sulla proprietà altrui, altrimenti la sua proprietà sarebbe completamente irraggiungibile. 

L’articolo 1052 del Codice Civile aggiunge un’ulteriore clausola secondo la quale: “Ha diritto alla servitù di passaggio anche il proprietario di un fondo non intercluso, le cui vie pubbliche per l’accesso sono inadatte o insufficienti per soddisfare i bisogni del fondo e, allo stesso modo, non possono essere ampliate”. In questo caso, l’autorità indaga specificatamente che il fondo serva per attività di tipo lavorativo (agricolo o industriale); che ci sia insomma un motivo di utilizzo più che valido per l’ottenimento della servitù, e che non sia solo per vezzo. 

Come si costituisce la servitù di passaggio

L’articolo 1032 del Codice Civile definisce con che modalità può avvenire la costituzione della servitù, partendo dal presupposto che questo tipo di diritto si trasmette con gli immobili.

  • Per contratto: due parti si accordano (di solito sono vicini in buoni rapporti) dimostrando l’effettiva efficienza di passare su uno dei terreni. La procedura prevede la sottoscrizione di un atto notarile e la conseguente trascrizione in Conservatoria dei registri immobiliari.
  • Per testamento: il depositario del testamento decide di inserire volontariamente nel documento il diritto di passaggio per il vicino. Per trasmissione, nel momento in cui dovessero subentrare nuovi proprietari o eredi, colui che possiede il fondo servente deve comunque lasciar passare il vicino. Lo stesso vale per il nuovo proprietario del fondo dominante che acquisisce il diritto di passaggio sul fondo servente.
  • Per destinazione del padre di famiglia: si tratta del caso particolare in cui all’inizio sussiste un unico proprietario che decide di costruire un percorso per arrivare alla via pubblica. Successivamente, questo può scegliere di dividere il suo fondo in due parti e di affittarlo o venderlo a due persone diverse. Da quel momento, il proprietario del fondo su cui precedentemente è stata costruita la strada deve, per Legge, garantire anche il passaggio dell’altro. 
  • Per usucapione: il proprietario di un fondo esercita per almeno 20 anni, in maniera palese, continuativa e senza lamentele del vicino, il passaggio sul suo fondo. 

Se in nessuno di questi casi si riesce pacificamente a risolvere il problema della servitù di passaggio, la Legge avvisa che in mancanza di contratto questa può essere costituita con sentenza del giudice.

Il diritto di passaggio può estinguersi?

Così come si costituisce, il diritto alla servitù prediale può estinguersi seguendo diverse modalità:

  • per prescrizione: perde il diritto di passaggio colui che non lo esercita più per un periodo di tempo prolungato, oltre il ventennio.
  • per confusione: quando viene appurato che il proprietario del fondo servente e quello del fondo dominante sono la stessa persona, il diritto di passaggio non ha più ragione di esistere.
  • per rinuncia: nel momento in cui il proprietario del fondo dominante capisce che il diritto di passaggio sul fondo servente non è più una necessità può rinunciarvi.
  • scadenza del termine fissato per contratto.
  • cessazione dell’interclusione: quando il fondo intercluso non è più circondato, ma ha invece una strada che porta alla via pubblica.

La servitù di passaggio si comporta come tutti gli altri diritti reali, cioè quelli che vertono su qualcosa di vero e tangibile, in questo caso un immobile. È iscritta nei Pubblici Registri Immobiliari, cioè nella visura catastale; chiunque ne faccia richiesta può dunque visualizzare liberamente se su un particolare fondo vige la clausola. Basta solo recarsi all’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate fornendo dati catastali e anagrafici del proprietario.

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