Spese condominiali: quali sono e come funzionano

Pubblicato il
24 giugno 2020
Categoria
Comprare Casa

Stai pensando di acquistare un appartamento, ma la questione delle spese condominiali ti spaventa? Sappi che, in tuo aiuto, viene il Codice Civile: non solo questo dà una definizione chiara di cosa si intende per spese condominiali, ma elenca anche le loro principali tipologie e, per ciascuna di esse, indica chi deve intervenire nel pagamento. 

Vediamo tutto nei punti qui di seguito. 

Cosa sono le spese condominiali

La definizione di spese condominiali ci viene fornita direttamente dall’articolo 1123 del Codice Civile, che così scrive: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”.

In parole povere, col termine “spese condominiali” si intendono tutte quelle che derivano da interventi di utilizzo e manutenzione dell’edificio, oltre che l’aggiunta di innovazioni allo stesso. Come specifica il Codice, si può parlare però di spese condominiali solo nel momento in cui il particolare intervento oggetto di spesa sia stato deliberatamente approvato dalla maggioranza dei condòmini in assemblea.

Un esempio che può aiutare a capire meglio questo concetto potrebbe essere il seguente. Immagina un elettricista nominato dall’amministratore del tuo condominio, dopo che i suoi inquilini si sono lamentati del cattivo funzionamento del cancello elettrico comune. In questo caso il professionista provvederà a riparare il danno, chiedendo in cambio un pagamento a fronte del suo lavoro. Tale somma non sarà pagata dall’amministratore, bensì rientrerà tra le spese condominiali e verrà ripartita equamente tra tutti gli abitanti del palazzo.  

Tipologie di spese condominiali: spese ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali sono facilmente suddivisibili in due macrocategorie, a seconda dell’intervento compiuto.

Parliamo di spese condominiali ordinarie nel momento in cui sono state attuate azioni di normale gestione e manutenzione dell’edificio come pulizie, gestione elettrica o ancora manutenzione delle aree verdi comuni. In questo caso l’impresa di pulizie, l’elettricista e il giardiniere emetteranno una parcella comune il cui pagamento sarà suddiviso equamente tra i condòmini. Sono spese ordinarie anche la polizza assicurativa condominiale e il compenso per l’amministratore. 

In opposto alle spese condominiali ordinarie, troviamo le spese condominiali straordinarie. Si tratta di tutti quegli interventi che, pur coinvolgendo l’intero condominio, sono di carattere occasionale e non sempre rivolte a tutti i condomini. Alcuni esempi potrebbero essere il rifacimento di tetti e facciate, nonché l’inserimento di innovazioni nell’edificio come un ascensore. La loro ripartizione tra i condòmini risulta leggermente più complicata, in quanto non tutti potrebbero farne utilizzo. Ad esempio non sono tenuti a pagare i costi di inserimento, utilizzo e mantenimento dell’ascensore coloro che abitano al piano terreno. 

La ripartizione delle spese condominiali

Come da definizione, anche le norme riguardanti la suddivisione delle spese condominiali tra gli inquilini dell’edificio sono contenute nell’articolo 1123 del Codice Civile

Fin dalle sue prime righe, capiamo che ci sono due diverse modalità di ripartizione che possono essere indistintamente utilizzate a seconda dell’intervento edilizio apportato.

Una prima definizione afferma che: “Sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Siamo nello specifico caso della suddivisione delle spese per tabelle millesimali: in sostanza, il proprietario dell’appartamento più ampio nel condominio pagherà una cifra maggiore rispetto a colui che invece ha un alloggio più piccolo. È bene ricordarsi che con condominio non si intende solamente un palazzo, ma può essere considerata tale anche una corte nella quale sorgono alloggi di diversa grandezza e valore, tutti facenti parte dello stesso fondo, delimitato da recinzione o cancello e che rispondono allo stesso amministratore. 

La seconda definizione specifica invece che: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. O, ancora: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Questo vuol dire che le spese saranno allora suddivise tra i condòmini in maniera direttamente proporzionale a quello che è il loro utilizzo degli spazi comuni in questione. Un esempio molto frequente può essere la suddivisione delle spese per l’utilizzo e il mantenimento dell’ascensore. Di solito i condomini che abitano a piano terra e non ne fanno uso, non pagano. Di contro, più si sale con i piani, più la spesa aumenta, anche se i condomini non decidono effettivamente di utilizzarlo. Il discorso non cambia per le parti del condominio con accesso diretto e indipendente (giardino o box privato). Paga solo chi ne fa uso.

In tutto questo è bene tenere a mente che, secondo la Giurisprudenza, il concetto di fruizione è anche solo potenziale. Sono tenuti a pagare le spese condominiali tutti coloro che possono fare uso di una certa parte comune anche se poi, effettivamente, decidono di fare il contrario. 

Le spese condominiali e l’acquisto di una casa

Un caso particolare di ripartizione delle spese condominiali può sorgere nel momento in cui uno degli immobili del condominio sia sotto transizione di proprietà, cioè quando sta per essere venduto o affittato. 

Nell’eventualità in cui l’immobile sia soggetto di un contratto di locazione, sarà l’inquilino a dover saldare le spese ordinarie, mentre quelle straordinarie sono compito del proprietario, poiché, sempre più spesso, si tratta anche di interventi sull’edificio a lungo termine. Lo stesso vale per la parcella dell’amministratore e la polizza assicurativa che sono a carico del secondo.  

Una situazione un po’ diversa si genera nel caso in cui ci sia un vero acquisto dell’immobile con relativo rogito e passaggio di proprietà. Il Codice Civile (art. 63) avvisa che: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministrazione copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Ciò significa che il vecchio proprietario è tenuto a pagare le spese fino a che il suo trasferimento diventi ufficiale, con tanto di documentazione a provarlo. Ma bisogna anche stare attenti perché: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Quando si acquista un edificio è sempre bene chiedere al proprietario uscente che le spese condominiali siano in regola.

È l’amministratore che si occupa della gestione e della riscossione delle spese condominiali. Attenersi al pagamento di tali oneri non è solo solidarietà e buon senso nei confronti dei vicini, ma evita anche il ricevimento di una mora.

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