Surroga del mutuo: cos'è, come funziona, quando conviene

Pubblicato il
12 maggio 2020
Categoria
Comprare Casa

Hai un mutuo acceso sulla tua abitazione, ma hai trovato ora una banca che ti applicherebbe un tasso inferiore o condizioni più vantaggiose? Puoi richiedere la surroga del mutuo e, dunque, il trasferimento del finanziamento ad un altro istituto di credito.

Ma come funziona la surroga del mutuo? Quali costi ha e quando conviene? Scopriamolo insieme. 

Surroga del mutuo: cos’è e come funziona? 

Con la surroga del mutuo, o cambio del mutuo, puoi trasferire il finanziamento che l’istituto finanziario ti ha concesso ad un altro istituto finanziario, per ottenere così condizioni migliori.

Prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile, la surrogazione dell’ipoteca è diventata più conveniente nel 2007 con l’approvazione della Legge 40 (Decreto Bersani): dal quel momento in poi, la portabilità del mutuo è diventata estremamente vantaggiosa, perché il mutuatario non deve sostenere costi per spostare il mutuo in un’altra banca. Non deve dunque pagare oneri notarili, imposte né penali, in quanto tutte le spese di surroga sono a carico del nuovo istituto di credito.

L’obiettivo della surroga del mutuo è dunque uno: ottenere condizioni di finanziamento migliori. Ci sono però degli obblighi da rispettare:

  • l’importo del mutuo deve essere uguale o inferiore al debito residuo al momento della surroga: non lo si può aumentare, a meno che non si vogliano sostenere costi relativi alla nuova liquidità;
  • l’ipoteca iscritta sull’immobile dalla vecchia banca deve essere cancellata, e deve esserne iscritta una nuova;
  • gli intestatari e i garanti del mutuo devono essere gli stessi (se però il reddito offre ora maggiori garanzie, è possibile che la nuova banca consenta di eliminare i garanti).

La surroga è dunque uno strumento ben diverso dalla rinegoziazione: nel primo caso, si cambia l’istituto di credito; nel secondo caso, si chiede alla propria banca una rinegoziazione delle condizioni del finanziamento.

Surroga del mutuo: quando conviene?

La surroga del mutuo può essere richiesta per la prima casa, per la seconda casa, per i finanziamenti di attività commerciali e professionali. Offre diversi vantaggi e consente, in fase di trasferimento, di modificare il tipo di tasso e la durata del finanziamento.

Come procedere? Una volta individuata la banca in cui si vuole trasferire il mutuo, si fa richiesta di surroga compilando gli appositi moduli disponibili in filiale; la nuova banca valuta la richiesta e, se la approva, comunica la volontà del mutuatario al vecchio istituto di credito, che non può opporsi e che ha 30 giorni di tempo per concedere il nulla osta.

Per valutare se la surroga del mutuo conviene è necessario considerare l’andamento di Euribor ed Eurirs. Ma si può anche approfittare delle promozioni di tanto in tanto lanciate dalle banche, oppure si può ottenere una riduzione dell’importo della rata allungando la durata del finanziamento o passando dal tasso fisso a quello variabile.

Se però il proprio mutuo prevede un piano di ammortamento alla francese, e mancano pochi anni alla sua estinzione, la portabilità può non convenire: in questo caso le ultime rate sono infatti di puro capitale, poiché gli interessi decrescono col tempo.

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