Usucapione: cos'è, requisiti, come funziona, esempi

Pubblicato il
19 giugno 2020
Categoria
Comprare Casa

Il Sig. Rossi si presenta a casa tua rivendicando la proprietà sul tuo garage: sostiene di aver diritto all’usucapione dopo che, per vent’anni, ha utilizzato indisturbatamente e col tuo più totale disinteresse l’immobile. Può fare una cosa del genere?

Ecco di seguito una piccola spiegazione su cosa si intende per diritto all’usucapione, quali sono i requisiti per ottenerla e come funziona. Aggiungeremo poi anche i costi e tempi per la procedura, in caso possano tornarti utili.  

Usucapione di un bene: significato e requisiti

L’usucapione è una procedura particolare per la quale si può diventare proprietari di un bene, mobile o immobile che sia, senza che ci sia un accordo delle parti tramite contratto o testamento. 

Il significato è meglio spiegato dal Codice Civile (art. 1158), secondo il quale: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Uno dei requisiti fondamentali è proprio quest’ultimo: dimostrare che si è stati utilizzatori di un dato bene, comportandosi come i legittimi proprietari, per un tempo superiore ai 20 anni (l’usucapione vale per i beni immobili ma anche per quelli mobili registrati e non presso i Pubblici Registri; non vale invece per le proprietà del Demanio).

Per essere valida e approvata, l’usucapione richiede che l’effettivo utilizzatore dimostri che l’utilizzo del bene sia avvenuto alla luce del sole e in maniera continuativa per tutto il periodo richiesto. La proprietà del bene non deve essere stata presa con violenza o clandestinità. Il proprietario effettivo deve essere inoltre disinteressato, e lasciare che l’immobile venga utilizzato liberamente da un altro soggetto.

Come funziona l’usucapione

Come già accennato, la Legge prevede che l’usucapione, per essere approvata, non debba avvenire per violenza o clandestinità, dove con la prima si intende l’utilizzo o il possesso contro la volontà del proprietario effettivo e con la seconda l’utilizzo e il possesso nascosto. Se si verifica anche una sola di queste eventualità, la decorrenza di tale diritto non parte. 

Riprendendo l’esempio all’apice dell’articolo, se il Sig. Rossi si fosse introdotto nel tuo garage clandestinamente e senza farsi scoprire per vent’anni, dopo tale periodo non potrebbe comunque rivendicare il diritto all’usucapione sul medesimo immobile in quanto il possesso è avvenuto illecitamente. La situazione cambia nell’istante in cui il giudice designato riesce a provare che il proprietario non è stato truffato, ma ne era a conoscenza. In questo caso i presupposti per l’usucapione ci sono e può avvenire la cosiddetta interversione del possesso. Pur non avendo mai dato all’occupante la possibilità di comportarsi come proprietario, lo ha fatto, sotto l’occhio vigile del possessore effettivo. Ad esempio, avevi dato al Sig. Rossi la possibilità di introdursi nel tuo garage inutilizzato, solo per depositare alcuni attrezzi da giardino. Nel tempo ha però compiuto opere di muratura, verniciatura o cambiato le serrature. In pratica si è comportato come se ne fosse proprietario, sostenendone anche tutte le spese. Allo scadere dei venti anni di utilizzo, egli può benissimo richiedere al giudice l’usucapione per interversione del possesso.

Dopo aver appurato che non sussista violenza o clandestinità, bisogna buttare un occhio anche al rispetto degli altri requisiti. Se il possesso è avvenuto per il periodo richiesto dalla Legge, in maniera continuativa e palese, con proprietario totalmente disinteressato, allora l’usucapione può risultare valida.

Infine, solo una sentenza del giudice può validare il diritto all’usucapione. Ovviamente costituirà in precedenza un processo durante il quale saranno valutate le diverse prove e ascoltati i testimoni

Dopo quanto tempo si acquista l’usucapione

Il tempo per far sì che si possa acquistare il diritto di usucapione varia innanzitutto in base all’intenzione con cui si è compiuta la procedura, se in malafede oppure in buonafede. Nel primo caso bisogna dimostrare l’interversione del possesso e si otterrà l’usucapione dopo i classici venti anni. Qualora però si dimostrasse il possesso in buonafede (ad esempio si credeva di aver firmato su tale immobile un atto di acquisto poi rivelatosi nullo), allora scatta il rito abbreviato di dieci anni.

Vige la regola dei venti anni di possesso anche su tutti gli immobili con altri diritti di godimento, come l'usufrutto o la servitù di passaggio, o ancora per il possesso continuato (senza interruzioni superiori all’anno) di beni mobili. Al contrario, altri casi in cui si utilizza la procedura abbreviata sono l’usucapione di beni mobili registrati (come auto e barche) oppure quando il possesso continuato di beni mobili avviene con il non proprietario che si occupa della proprietà o di altri diritti reali sul bene, in buonafede. 

Tempi e costi per la procedura di usucapione

Parlando di tempi e costi relativi ad una pratica di usucapione bisogna innanzitutto considerare di rivolgersi a un buon avvocato, lasciando in disparte per un momento il Tribunale. Dal momento in cui il legale ha valutato e appurato l’esistenza di tutte le prove e dei requisiti necessari, farà partire un’istanza di mediazione agli uffici del Ministero della Giustizia. Qui avverrà l’ascolto delle parti interessate, nonché dei loro testimoni la cui presenza, in un procedimento del genere, è cruciale. Se pacificamente non si giunge ad un accordo, allora è lì che si procede con un’istanza di usucapione in Tribunale, con relativa citazione in giudizio.

Come hai visto i passaggi sono molti e complessi, per cui la procedura di usucapione può diventare piuttosto lunga e costosa. Di norma i tempi tecnici variano tra i 3 e 6 anni

I costi di una procedura di usucapione vanno invece a scaglioni, a seconda del valore dell’immobile in questione. Si parte solitamente da poco più di 500€ fino a oltre 1.000€. Questo perché, oltre al Contributo Unificato, a chi richiede l’usucapione spetta anche il pagamento di un’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali con prezzi che partono dai 50€ fino ai 200€.

Una volta avvenuta l’usucapione, sarà trascritta presso i Registri Immobiliari; inserendo i dati catastali dell’immobile e quelli anagrafici del proprietario, potrà essere consultabile da chiunque.

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