Vizi occulti o difetti strutturali di un immobile: cosa fare?

Pubblicato il
16 settembre 2020
Categoria
Comprare Casa

Hai appena firmato un contratto di acquisto per un immobile solo che, successivamente, hai notato alcuni difetti importanti che possono compromettere la sua integrità e che di sicuro avrebbero inciso in maniera significativa sul prezzo d’acquisto se ne fossi stato a conoscenza.

Capiamo dunque cosa fare e quali sono le conseguenze secondo la legge.

Vizi occulti: cosa sono?

Secondo l’articolo 1490 del Codice civile, “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Infatti, per vizi occulti si intendono tutti quei difetti strutturali o funzionali:

  • preesistenti all’atto di acquisto
  • di cui l’acquirente non era a conoscenza
  • che possono attentare all’integrità dell’immobile

Infatti, come precisato dall’articolo, non tutti i vizi formano oggetto di Garanzia, ma solo quelli che incidano significativamente su prezzo d’acquisto.

Come conseguenza di ciò, l’acquirente può pretendere la nullità del contratto e la restituzione della caparra – qualora sia stata già depositata – oppure una riduzione contestuale del prezzo dell’immobile.

Ma quali sono i requisiti affinché un vizio venga riconosciuto ed identificato come grave e quindi oggetto di garanzia ai sensi dell’articolo 1490 c.c.? Ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, “Se l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovinata in tutto o in parte, […] presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”, il venditore è responsabile nei confronti dell’acquirente.

Detto in altre parole, sono considerati gravi tutti quei vizi derivanti dalla realizzazione con mezzi non idonei e comunque per lavori non a regola d’arte.

A questo proposito, la Cassazione si è espressa più volte esplicitando la casistica per questa categoria principalmente riguardante difetti di:

  • impianti idraulici
  • impianti di riscaldamento
  • impianti fognari

Cosa succede se invece il vizio non viene considerato grave?

Qualora il difetto venga ritenuto lieve o comunque non infici significativamente sul prezzo dell’immobile, l’acquirente non potrà richiedere la rescissione del contratto, ma potrà ottenere una riduzione del prezzo o la riparazione del vizio.

Se, d’altra parte, l’acquirente fosse cosciente del vizio al momento della firma del contratto, la garanzia ai sensi dell’articolo 1490 c.c. sarebbe da ritenersi esclusa.

Denuncia del vizio

L’acquirente avrà solamente 8 giorni di tempo dalla data in cui avrà scoperto i vizi per poter sporgere denuncia contro il venditore (salvo diversamente stabilito).

La denuncia va inviata tempestivamente con raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC) inserendo – se già disponibile – una perizia tecnica del danno (anche se non necessaria). Qualora il venditore non risponda, l’acquirente avrà a disposizione un anno di tempo per instaurare una “azione giudiziaria” nei confronti del primo, oltre il quale – salvo diversamente stabilito – non avrà più alcuna tutela.

Ma se il venditore non fosse a conoscenza del difetto, potrebbe in qualche modo esonerarsi dal pagamento? Il venditore può comunque esonerarsi da qualsiasi responsabilità dimostrando di essere in buona fede e quindi di aver ignorato i vizi senza colpa.

Cosa accade se l’immobile è in costruzione

Qualora l’immobile fosse in costruzione, il negozio giuridico vedrà come parti l’acquirente e il costruttore.

Mettiamo che, una volta finiti i lavori, noti qualcosa di davvero pericoloso nella costruzione come ad esempio un tubo esposto e perforato. Si può sporgere denuncia anche se la controparte è il costruttore e non un semplice privato? Ovviamente sì!

L’acquirente ha 60 giorni dalla scoperta dei vizi – e non 8 – per poter sporgere denuncia contro il costruttore ed il termine, decorso il quale si perderà ogni tutela, sarà di 2 anni dal giorno di consegna dell’immobile. Per quanto riguarda invece lavori di più lunga durata, il termine ultimo per la richiesta di risarcimento è estendibile fino a 10 anni dal giorno di consegna dell’immobile.

Quali sono le azioni di tutela?

In un contratto di compravendita, il venditore/costruttore è tenuto per legge a cedere l’immobile – oggetto del negozio giuridico – privo di gravi difetti che possano comprometterne l’utilizzo o la stabilità strutturale. Qualora questo non venisse rispettato, l’acquirente può esercitare nei confronti del venditore/costruttore:

  • un'azione redibitoria: ottenendo così la rescissione del contratto (con la riconsegna delle chiavi nelle mani dell’effettivo proprietario) ed il rimborso pari al doppio della caparra versata
  • un'azione estimatoria: ovvero una riduzione del contratto di comune accordo tra le due parti; qualora non ci sia accordo, la decisione sulla riduzione è rimessa al Giudice. 

In caso il pagamento sia già stato effettuato, l’acquirente potrà pretendere il risarcimento pari alla quota dedotta da accordo.

Trova la casa giusta, sempre e ovunque

Scarica l'App per ottimizzare e gestire le tue ricerche