Si può annullare il preliminare di acquisto casa? In quali casi?

Pubblicato il
29 dicembre 2020
Categoria
Vendere Casa

Se stai vendendo la tua casa, saprai bene che le fasi sono diverse: l’acquirente fa una proposta, tu la rifiuti o la accetti, si va al compromesso (se la cifra pattuita va bene) e si conclude con il rogito. È con quest’ultimo atto che la proprietà dell’immobile verrà definitivamente passata nelle mani dell’acquirente.

Ma cosa succede se dopo il preliminare non vuoi/puoi più proseguire nella compravendita? O magari è l’acquirente che si trova nell’impossibilità di farlo? Scopriamo in quali casi annullare il compromesso è consentito.

Quando il compromesso può essere annullato

Il compromesso è un vincolo giuridico vero e proprio: firmandolo, le parti prendono un impegno. Il venditore si obbliga a vendere, l’acquirente si obbliga a comprare: il trasferimento della proprietà avviene formalmente alla firma del rogito ma, di norma, dal compromesso non si può “scappare”. Tuttavia, esistono limitati casi previsti dalla legge in cui il preliminare di vendita può essere annullato.

Innanzitutto, è possibile farlo qualora acquirente e venditore si accordino tra loro: non serve una particolare motivazione se la decisione è comune.
L’annullamento può essere richiesto anche se il preliminare non riporta i dati corretti: la parte che vende, l’immobile oggetto della compravendita, il prezzo diverso da quello accettato con la proposta d’acquisto, il non rilascio della fideiussione da parte del costruttore (è un obbligo di legge per le case in costruzione: al pagamento dell’acconto da parte dell’acquirente, il costruttore deve rilasciare una fideiussione a titolo di garanzia).  

Il compromesso può essere annullato anche quando:

  • non viene messo per iscritto
  • non è firmato da entrambe le parti
  • l’acquirente non sapeva che l’immobile fosse pignorato o ipotecato
  • l’immobile si dimostra non agibile
  • l’immobile presenta abusi edilizi

Un’altra eventualità che porta all’annullamento del preliminare è il ritardo, sia questo del venditore oppure dell’acquirente. Se una delle due parti non si presenta al rogito, a meno che i motivi non siano giustificati e seri, viene giudicata inadempiente: non solo il compromesso viene annullato, ma è tenuta a pagare anche una penale e - talvolta - ad affrontare una causa legale.

Il contratto di compravendita può essere annullato?

Una volta rogitato, avviene il passaggio di proprietà. Tuttavia, ci sono casi in cui il compromesso può essere annullato. 

Quali sono queste evenienze? Se l’immobile è privo di licenza edificatoria (un documento essenziale per la sua vendita), se non è abitabile o se è presente un abuso edilizio mai sanato e mai reso noto. Sono infatti quattro le motivazioni che la legge prevede per l’annullamento della compravendita:

  • dolo del venditore
  • violenza (anche psicologica) nella firma del contratto
  • errore nell’individuazione dell'immobile oggetto del contratto
  • incapacità di intendere e di volere di una delle due parti

Si tratta dunque di eventualità gravi, che comportano ingenti spese e molto tempo. Ecco perché, quando vendi casa, devi curare ogni minimo dettaglio. E devi capire come tutelarti dall’eventuale inadempimento della controparte.

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