Come fare la valutazione di un immobile

Pubblicato il
21 giugno 2021
Categoria
Vendere Casa

Fare la valutazione di un immobile non è semplice, soprattutto se si parla di un immobile in cui si ha vissuto e che custodisce ricordi e scampoli di vita. L’errore che si può fare? Sopravvalutarlo, in caso vi siano molte memorie felici. Ma anche sottovalutarlo, se non lo si è mai amato. Ecco dunque che, affidarsi a un professionista che possa fare una stima oggettiva e completa, diventa importante.

Del resto, la valutazione di un immobile è un’operazione complessa. Non solo contano le sue condizioni e le sue dimensioni: contano anche il prezzo al metro quadrato della città e del quartiere in cui si trova, la presenza nei dintorni di servizi e infrastrutture, e tutta una serie d’altri aspetti che solamente un professionista conosce. Ma scopriamo insieme quali sono tutti gli aspetti da considerare per ottenere un valore che sia il più oggettivo e reale possibile.

Come si valuta un immobile?

Quando si effettua una stima immobiliare, si va ad applicare la seguente formula: superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito = valore commerciale. Parametri, questi, che è necessario conoscere per poter fare la stima del valore immobiliare.

La superficie commerciale

In genere, quando parliamo della nostra casa e di quanti sono i metri quadrati in cui viviamo, parliamo della cosiddetta “superficie calpestabile”. Quando si va a valutare un immobile, invece, la superficie che deve essere considerata è quella commerciale (comprendente anche giardini, terrazzi, balconi, muri perimetrali).

Ecco dunque che, la superficie commerciale, è data dalla somma della superficie calpestabile, dei muri perimetrali (per convenienza si considera il 5% della superficie calpestabile) e dei balconi/terrazzi/giardini (considerando solo il 30-33% della loro superficie).

La quotazione al metro quadrato

La quotazione al metro quadrato dipende essenzialmente dal luogo in cui la casa è ubicata. Si prenderanno dunque in considerazione non solo la città, ma anche il quartiere e la via. Per capire quanto vale la propria casa al mq, è necessario consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate: si inseriscono la città/paese e la via, ed ecco che comparirà il valore al metro quadrato per la vendita. A quel punto, si dovrà moltiplicare il valore al metro quadro per la superficie commerciale prima ottenuta.

I coefficienti di merito

I coefficienti di merito vanno ad aggiungere o a togliere valore all’immobile, a seconda di quelle che sono le sue caratteristiche:

  • se l’unità immobiliare si trova nel seminterrato, bisogna sottrarre il 25% al valore ottenuto moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadrato;
  • se si trova al piano terra ed è priva di giardino bisogna sottrarre il 20% (il 10% se il giardino è presente);
  • se è sita al primo piano bisogna sottrarre il 10%, se è sita al secondo piano il 3% in caso sia presente l’ascensore e il 15% in caso non sia presente;
  • dal terzo piano in su, bisogna aggiungere il 5% se l’ascensore è presente oppure sottrarre il 30% se non c’è;
  • l’ultimo piano “guadagna” il 10%;
  • se si parla di attico, il valore aumenta del 20% in caso l’ascensore sia presente (se l’ascensore non c’è, diminuisce del 20%);
  • se l’edificio ha tra 1 e 20 anni ed è in stato ottimo/normale non si aggiunge né si toglie alcunché, se è in cattivo stato si toglie il 5%;
  • se ha tra i 20 e i 40 anni ed è in ottimo stato si aggiunge il 5%, se è in stato normale non si aggiunge/toglie alcuna percentuale, se è in stato scadente si sottrae il 10%;
  • se ha più di 40 anni si aggiunge il 10% in caso di stato ottimo o si sottrae il 15% in caso di cattivo stato.

Ma, i coefficienti di merito, riguardano diversi altri aspetti:

  • -10% immobile da ristrutturare;
  • +5% immobile ristrutturato;
  • +10% immobile ristrutturato finemente;
  • +10% nuova costruzione;
  • +5% se l’esposizione è esterna, +10% se è panoramica, -5% se è interna, 0% se è mista;
  • +5% se l’unità immobiliare è luminosa, +10% se è molto luminosa, -5% se è poco luminosa, 0% se è mediamente luminosa;
  • +5% se è dotata di riscaldamento autonomo, 0% se il riscaldamento è centralizzato, +2% se è centralizzato con contabilizzatore, -5% se non è presente un impianto di riscaldamento.

Valutare un immobile è dunque una materia complessa, che richiede l’intervento di un vero professionista. Improvvisando, si rischia di commettere errori che possono costare cari.

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