Come vendere una casa cointestata?

Pubblicato il
17 giugno 2020
Categoria
Vendere Casa

Essere possessori di una casa cointestata significa averla in comproprietà con un’altra persona, anch’essa registrata come proprietaria. Mettiamo che, per ovvi motivi, vorresti vendere tale immobile che a te non interessa più ed è solo fonte di spese e tasse. Può capitare che non sempre si trovi l’altra parte d’accordo. Come ci si deve comportare, allora?

La Giurisprudenza fortunatamente viene in tuo aiuto, con alcuni piccoli accorgimenti per vendere una casa cointestata. 

Cosa vuol dire cointestare una casa?

La scelta di cointestare un immobile è spesso fatta dalle coppie, specie quelle non sposate che non hanno grandi tutele in caso di separazione. In questo modo, anche se la relazione dovesse andare male e finire, entrambe le parti avrebbero comunque una quota di proprietà sulla casa e, di conseguenza, una base di tutela e di appoggio. 

In una casa cointestata, la proprietà è per l’appunto suddivisa in quote che vengono acquistate secondo le disponibilità economiche di ognuno dei comproprietari. Nel caso di due coniugi, entrambi potrebbero decidere di acquistare la stessa quantità di quote, ottenendo ognuno il 50% di proprietà sull’immobile, ma è possibile acquistarne anche in numero variabile. 

Come avviene la vendita di una casa cointestata

Partendo dall’esempio precedente e supponendo che la relazione tra i due coniugi sia fallita, uno dei due può autonomamente decidere di liberarsi della proprietà comune dell’immobile. La vendita di una casa cointestata può avvenire secondo diverse procedure

Se si riesce a giungere ad un accordo, e ottenere il consenso pacifico di entrambe le parti del contratto, allora la situazione non si pone e si può tranquillamente recarsi dal notaio e firmare gli atti di vendita dell’appartamento. È bene ricordare che, in questo specifico caso, il consenso deve essere preventivo e non presunto, vale a dire che tutte le parti interessate devono essere a conoscenza della vendita e aver sottoscritto gli atti notarili. Non si può vendere se firma uno solo dei comproprietari. 

È nel momento in cui non si trova il consenso di tutti i comproprietari alla vendita, che scattano una serie di iter più complessi. 

La vendita dell’alloggio cointestato può avvenire per accordo e liquidazione della quota. Il proprietario uscente può decidere di cedere la sua quota agli altri comproprietari, che saranno tenuti a pagarlo con l’equivalente valore in liquidità. In questo caso, il valore dell’intero immobile, nonché di quella singola quota, sono appositamente sottoposti alla stima di un perito che valuta il tutto secondo i prezzi del mercato. Una volta fissato l’accordo per la vendita, non resta che recarsi in studio notarile e firmare il rogito per la cessione. Il proprietario uscente è da quel momento libero da ogni vincolo sull’abitazione. 

Un secondo caso di vendita, qualora non si trovasse il consenso di tutti gli interessati, è quello della cessione della quota a un terzo. Dopo aver preventivamente valutato la percentuale della quota del proprietario uscente è opportuno, se sei il terzo che vuole acquistare, considerare che la quota venduta proviene da un immobile non diviso, quindi la nuova proprietà sarà in condivisione con la vecchia rimasta. Per questo motivo è un iter spesso lasciato in disparte, perché con l’acquisto della quota ci si può trovare a dover dividere il proprio immobile con gente che non si desidera.

Il terzo e ultimo caso corrisponde alla situazione più grave, quella dove per nessun motivo si riesce a trovare un accordo. Si procede allora con la divisione giudiziale della comunione, chiedendo appunto al giudice di agire per una divisione forzata. Se ricorrono al Tribunale tutti i comproprietari e non uno solo, allora si parla di divisione a domanda congiunta. Il giudice può procedere con la divisione del bene in natura. Questa procedura vale per tutti quegli immobili che possono essere divisi in appartamenti più piccoli, ognuno per un proprietario diverso. Se non si raggiunge un accordo nemmeno in questa modalità, e non si può dividere il suddetto bene, il Tribunale può allora scegliere la via della vendita forzata. La casa è messa all’asta e, una volta venduta, il ricavato è diviso tra i proprietari in proporzione alle quote immesse.

Come acquistare la quota di un immobile cointestato

Se sei un acquirente e stai cercando come si possa acquistare la quota di una casa cointestata, devi sapere che anche in questo caso ci sono diverse soluzioni tra le quali scegliere. 

Si può acquistare la quota desiderata direttamente dal comproprietario uscente. È questo il caso di due fratelli che, per via ereditaria, hanno ottenuto in comproprietà la casa dei genitori. Qualora uno dei due decidesse di vendere la sua quota, l’altro, dietro pagamento, può scegliere di acquistarla diventando da quel momento il solo e unico proprietario dell’immobile. Chiaramente, per far sì che ci sia l’effettivo acquisto, non solo bisogna firmare tutti i documenti notarili necessari, ma offrire al proprietario uscente la propria e adeguata contropartita in denaro. 

Se sei un terzo che vuole liberamente inserirsi nella gara di acquisto per una quota, devi sapere che puoi acquistare la quota di qualsiasi immobile tu voglia, purché sia effettivamente in vendita. In quasi tutti i casi non dovresti avere problemi. Considera solamente che sulla comproprietà vige il diritto di prelazione (precedenza) e potresti trovarti spiazzato solo se tra gli altri acquirenti ci sono degli eredi diretti

Nel caso più grave, in cui il giudice deve  per forza di cose procedere con la vendita forzata, il meccanismo è molto semplice. Per chiunque fosse interessato, la vendita dell’immobile avviene con un’asta, che si conclude di fronte all’acquirente più generoso. Il meccanismo è quello dell’asta giudiziaria, lo stesso che si usa per i pignoramenti. Il ricavato va ai proprietari, in liquidità corrispondente alla loro quota.

Ricorda dunque che giungere ad un accordo è sempre preferibile, perché evita il dispendio di grandi somme di denaro tra avvocati, notai e tribunali.

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