Quali sono gli obblighi di chi vende casa?

Pubblicato il
09 luglio 2021
Categoria
Vendere Casa

Se devi vendere casa, conoscere i tuoi obblighi è fondamentale. Una compravendita, infatti, è un’operazione delicata e importante. Venditore e acquirente devono svolgere ogni passaggio con regolarità, e devono potersi difendere dalle insidie che la vendita o ancor più l’acquisto di una casa possono nascondere.

Scopriamo dunque insieme quali sono gli obblighi di chi vende casa.

Gli obblighi di chi vende casa, secondo il Codice Civile

Il Codice Civile stabilisce con precisione quali sono gli obblighi di chi vende casa:

  • consegnare l’immobile all’acquirente
  • far acquistare all’acquirente la proprietà dell’immobile (o il diritto su di esso)
  • garantire che l’immobile sia esente da vizi

Come stabilito dall’articolo 1476 e seguenti, il venditore è dunque tenuto a custodire l’immobile oggetto della compravendita “con la diligenza del buon padre di famiglia”. Questo, fino a che non avviene il passaggio di proprietà. Non solo: deve consegnare anche le pertinenze e agli accessori, e tutta la documentazione relativa all’immobile.

Un altro fondamentale aspetto che devi tenere in considerazione è l’obbligo di consegnare la casa che stai vedendo nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto.

A disciplinare tutti questi aspetti è, per l’appunto, il Codice Civile. Che stabilisce tutta una serie di altri doveri:

  • il venditore deve concedere all’acquirente i frutti derivanti dall’immobile, a partire dal giorno in cui l’atto notarile viene stipulato;
  • nel lasso di tempo che intercorre tra l’eventuale consegna anticipata e il trasferimento della proprietà, la responsabilità civile e fiscale dell’immobile resta a carico del venditore;
  • se alla stipula del contratto preliminare la proprietà dell’immobile non è a carico del venditore, o non lo è totalmente come nel caso delle comproprietà, il venditore deve comunque procurare l’acquisto all’acquirente;
  • il compratore deve essere garantito dall’evizione e dai vizi della casa.

Più nello specifico, la garanzia per evizione si attiva quando - a seguito di accertamenti - si scopre che il venditore non è il proprietario dell’immobile. In tale eventualità, l’acquirente non può acquisire la proprietà dell’immobile ma il venditore è tenuto a rimborsarlo delle spese sostenute e a risarcirlo del danno subito. La garanzia dei vizi si attiva invece qualora vizi di cui l’acquirente non è a conoscenza si rivelino dopo la compravendita (l’acquirente ha 8 giorni di tempo da quando li scopre per notificarli a mezzo raccomandata a/r).

I documenti da consegnare all’acquirente

Tra gli obblighi del venditore, vi è la consegna dei documenti che riguardano l’immobile. Questi sono:

  • l’atto di provenienza
  • la conformità catastale
  • la conformità urbanistica

L’atto di provenienza ha un’importanza fondamentale, in quanto certifica che il venditore ha un diritto reale sull’immobile che sta vendendo. Può essere un contratto di compravendita, ma anche un atto di successione, di donazione o persino un decreto di trasferimento del Tribunale.

La conformità catastale certifica invece che l’immobile è conforme a quanto risulta a Catasto, che si tratti della costruzione originaria oppure di una costruzione oggetto di ristrutturazioni e/o ripartizioni. Se vendi (anche) un terreno dovrai consegnare anche l’estratto di mappa catastale, se vendi un appartamento dovrai consegnare l’elaborato planimetrico catastale.

Infine, per dimostrare la conformità urbanistica, il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica, la copia del titolo edilizio e di eventuali licenze edilizie se l’immobile è stato ristrutturato.

Cosa succede se il venditore è inadempiente?

Se dopo il contratto preliminare (o compromesso) cambi idea, e scegli di non presentarti dal notaio per il rogito, sappi che vai incontro a conseguenze importanti. L’acquirente ha infatti il diritto di intraprendere un’azione legale, per chiedere l’esecuzione forzata del contratto (per effetto della sentenza, la proprietà dell’immobile verrà trasferita all’acquirente) oppure la sua risoluzione. In quest’ultimo caso, che ha come condizione la gravità del comportamento del venditore, chi vende casa ed è inadempiente deve restituire all’acquirente le somme già versate e risarcirgli i danni (il doppio dell’eventuale caparra confirmatoria).

Ecco dunque che, qualora decidessi di vendere una casa, devi assicurarti di adempiere a tutti i tuoi obblighi. E devi tenere fede ai tuoi impegni.

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