Plusvalenza immobiliare: cos'è e come si calcola

Pubblicato il
15 maggio 2020
Categoria
Vendere Casa

Col termine di “plusvalenza immobiliare” si indica il guadagno realizzato vendendo un bene ad un prezzo più alto rispetto a quanto lo si è pagato, dopo cinque anni dall’acquisto.

Alcune volte, però, la plusvalenza viene tassata: avviene quando tra l’acquisto e la vendita dello stesso non sono passati più di cinque anni, quando dell’immobile non si è entrati in possesso a seguito di una successione, o quando non è stato adibito a residenza nel tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita (per quanto riguarda la vendita del bene donato, il calcolo dei cinque anni non tiene conto della data in cui è stata fatta la donazione ma di quella in cui il donatario è entrato in possesso dell’immobile). 

Nel caso si parlasse di seconda casa, dunque, poiché il venditore risiede in un’altra abitazione la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Come, quanto e quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Per calcolare la tassa sulla plusvalenza devi applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che si calcola sulla differenza che c’è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione: quest’ultimo deve essere aumentato dei costi eventuali che l’acquirente ha sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile. 

Le eventuali migliorie, se registrate regolarmente, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza. 

Per pagare ci sono due possibili scelte:

  • tramite tassazione ordinaria: si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” nella dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento;
  • è possibile chiedere in fase di rogito di applicare l’imposta sostitutiva del 20% che va corrisposta contestualmente al rogito stesso, incaricando il notaio di pagarla una volta che l’atto sarà registrato per via telematica. 

Il notaio, cui è stata richiesto di applicare l’imposta sostitutiva, ne calcola l’importo e provvede al versamento, ricevendo la somma dal venditore. Inoltre, è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni. Per consentire l’adempimento è stato predisposto un modello, che deve essere compilato in relazione ad un solo cedente e ad un solo immobile. Se nell’atto di cessione intervengono più venditori e/o vengono trasferiti più immobili, per ciascun cedente che richiede l’applicazione della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili per i quali è richiesto questo tipo di tassazione.

Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate, esclusivamente per via telematica, insieme al contratto di compravendita trasmesso per la registrazione dell’atto, secondo le istruzioni dell’Agenzia.

Il notaio deve versare l’imposta sostitutiva entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.

Cosa si può detrarre?

Secondo l’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, è possibile detrarre dalla plusvalenza immobiliare quelli che sono definiti “costi inerenti”, ovvero sia tutte le spese sostenute in relazione all’immobile. 

Per calcolarli servono una serie di fatture, quietanze e ricevute. 

Ecco quelle che dovrete tenere da conto: 

  • la quietanza del pagamento dell’imposta di registro
  • la ricevuta di pagamento dell’IVA sull’appartamento che hai acquistato
  • la ricevuta di pagamento di eventuali imposte catastali o ipotecarie
  • le parcelle del notaio che ha stipulato il contratto di compravendita, o che ti ha aiutato per altri servizi sulla casa
  • le fatture del tuo intermediario immobiliare
  • le fatture emesse dalla ditta o dai professionisti che hanno effettuato eventuali lavori di ristrutturazione del tuo appartamento
  • le fatture emesse da architetti, geometri o tecnici in relazione a qualsiasi tipo di perizia
  • le fatture emesse per ogni tipo di intervento di manutenzione straordinaria, come rifare i pavimenti e gli infissi, o di messa a norma degli impianti

La somma di tutte queste fatture comporrà le spese inerenti: una volta calcolate le medesime, otterrai la base imponibile. 

Tutte le spese per l’acquisto, la costruzione e ristrutturazione rientrano dunque tra i costi inerenti. Nel 2020, a differenza dello scorso anno, la Legge di Bilancio - nei suoi articoli dedicati ai rendimenti dei beni - prevede un incremento dal 20% al 26% dell'aliquota dell'imposta sostitutiva per la plusvalenza immobiliare, realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

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