Posso vendere la mia casa alla banca?

Pubblicato il
15 giugno 2020
Categoria
Vendere Casa

La scelta di vendere una casa alla banca non è usuale e scontata, ma resta una soluzione valida nel momento in cui si ha estremamente bisogno di liquidità e non si possiedono le carte per ricevere un finanziamento dall’istituto di credito. 

Vediamo insieme cosa significa vendere la propria casa ad una banca, quali sono i requisiti necessari e come funziona.

Cosa significa vendere la propria casa alla banca?

Vendere il proprio immobile alla banca significa accendere con essa un prestito vitalizio ipotecario. In poche parole, l’istituto di credito acquista il tuo immobile dandoti comunque la possibilità di viverci tranquillamente fino alla fine dei tuoi giorni. In cambio, riceverai un prestito che ti consentirà di vivere tranquillamente pagando tutte le spese necessarie. 

Gestire tale tipo di compravendita con la banca può rivelarsi un vero affare in quanto tu, inquilino, non sei tenuto a rimborsare nulla fuorché interessi e spese di contratto. La clausola è molto vantaggiosa, perché non rischi in prima persona con il tuo patrimonio.

Ricorda però che sussistono gli estremi del prestito vitalizio ipotecario qualora la vendita avvenga volontariamente e non a seguito di un gesto forzato come il pignoramento.

La procedura è molto semplice e prevede che, alla morte del firmatario del contratto, la banca possa avere due opportunità di azione e intervento: può agire riscattando l’intero immobile e rivendendolo per recuperare la somma che aveva dato in prestito, oppure potranno essere gli eredi a riscattarlo pagandone l’intero prezzo.

Vendere la casa alla banca: i requisiti e come funziona

Per vendere la tua casa all’istituto di credito devi aver compiuto almeno i 60 anni di età (prima la soglia era 65). Si tratta di una sorta di tutela che le banche si pongono per essere sicure che in un certo periodo di tempo rientreranno dalla somma. In questo senso, consentire un prestito vitalizio ipotecario a un 30enne non avrebbe senso, in quanto prima della sua dipartita ci vorranno di sicuro molti anni e la banca dovrà aspettare molto per ottenere l’immobile.

Il procedimento per una compravendita di questo tipo si svolge in poche fasi. Per prima cosa è importante scegliere l’istituto di credito a cui rivolgersi perché purtroppo, in Italia, non tutte le banche sono ancora aggiornate per poter offrire un simile servizio. Una volta decisa la banca e comunicata la proposta, quest’ultima provvederà a valutare l’esistenza di tutti i requisiti necessari. Se il partner va bene, allora accenderà un’ipoteca di primo grado su tale alloggio e offrirà un prestito. È questo il preciso momento in cui il venditore inizia a percepire il prestito senza dover versare nessuna somma in cambio, solo spese e interessi che saranno decise e detratte secondo uno specifico piano di ammortamento concordato. 

Lo stesso soggetto finanziario vivrà liberamente nella sua casa fino alla morte, momento in cui, come già accennato in precedenza, la banca avrà due possibilità, o il riscatto da parte degli eredi oppure la vendita per riottenere l’equivalente del prestito. 

Può succedere che, una volta venduta la casa, il ricavato sia superiore alla somma che l’istituto di credito ha prestato. Che succede? Nulla di grave. La differenza percepita finisce direttamente nelle mani degli eredi.

Gli unici veri svantaggi che si possono riscontrare in una procedura di questo tipo sono l’impossibilità di poter decidere da sé il prezzo di vendita dell’immobile (la banca nomina un perito esterno e imparziale) e l’obbligatorietà di ripagare tutta la somma ottenuta in prestito più gli interessi, qualora si decidesse di rescindere il contratto. È importantissimo che la perizia sia corretta e fatta da professionisti, perché sarà proprio quella stima a identificare il valore del prestito bancario da emettere.

Il prestito vitalizio ipotecario si può rescindere?

Il requisito di anzianità non è l’unico che vige su un contratto di prestito vitalizio ipotecario. Ci sono infatti alcuni piccoli accorgimenti che è bene rispettare durante il periodo di contratto per ovviare alla sua rescissione. 

Il contratto cessa ogniqualvolta che:

  • altre persone si impossessano di diritti reali di godimento e garanzia sul tuo immobile (ad esempio diritto alla servitù di passaggio, usufrutto);
  • quando cedi il tuo immobile ad altri;
  • quando il soggetto finanziario interessato (o altri per mano sua) arreca danni all’immobile con dolo o colpa e ne diminuisce il valore sul mercato;
  • quando si apportano lavori alla struttura che ne modificano il valore sul mercato. In alcuni casi si possono fare, ma è bene concordarlo con la banca che provvederà a nuova perizia;
  • quando l’incuria rende l’immobile inabitabile e abbandonato.

Firmare un contratto di questo tipo permette al venditore di non avere chissà quali spese da sostenere e di poter giovare di alcune agevolazioni come il non pagamento di alcune imposte (imposta di bollo, di registro e le varie ipotecarie e catastali, tasse sulle concessioni governative). Si pagano invece l’imposta sostitutiva dello 0,25% del prestito, se è ipoteca sulla prima casa e sulle pertinenze; l’imposta sostitutiva del 2% del prestito, se non è prima casa; e le tasse sull’immobile per tutto il tempo del prestito (Imu, Tari, Tasi, Irpef). 

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