Cosa succede se vendo la casa dopo meno di 5 anni?

Pubblicato il
27 aprile 2020
Categoria
Vendere Casa

Se stai per acquistare un’abitazione ti sarai reso conto che, se si tratta di prima casa, le agevolazioni sono diverse: l’Iva al 4%, l’imposta di registro al 2%, i tanti bonus a cui hai accesso. La normativa prevede però anche alcuni paletti, tra i quali il divieto di vendere l’abitazione prima di un certo periodo. 

Vendere la prima casa prima dei 5 anni comporta, di norma, la perdita delle agevolazioni. Ci si ritroverà dunque a dover versare al fisco italiano tutte le imposte scontate in precedenza. Tuttavia, esistono delle eccezioni.

Il divieto di vendere casa prima dei 5 anni

È bene chiarire come il divieto imposto dallo Stato sia relativo unicamente a coloro che, acquistando la prima casa, hanno approfittato del relativo bonus. Vendere casa prima dei 5 anni vuol dire subire infatti un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate: ci si ritroverà dunque a dover versare il corrispettivo delle imposte non pagate al momento del rogito. Una cifra, questa, a cui andrà ad aggiungersi una sovrattassa

Ecco un elenco completo di cosa sarai tenuto a pagare:

●      Imposta di registro

●      Imposta ipotecaria

●      Imposta catastale

●      Sovrattassa pari al 30% delle tasse non versate

Come vendere la prima casa prima dei 5 anni

Esistono però due vie da poter seguire, per riuscire a vendere la prima casa prima dei 5 anni. Il governo consente il perdurare dell’agevolazione fiscale, qualora si presentassero determinate circostanze:

●      il proprietario dell’immobile dovrà procedere all’acquisto di una nuova abitazione da indicare come prima casa (in alternativa potrà anche riceverla in donazione) entro 12 mesi dalla vendita

oppure

●      il proprietario deve procedere all’acquisto di un terreno edificabile, sul quale poi verrà realizzato un immobile da sfruttare come prima casa. Anche in questa eventualità sarà necessario rispettare stringenti termini temporali: l’edificazione dovrà avvenire entro 12 mesi dalla vendita dell’immobile precedente. 

Come evitare di pagare la sovrattassa

Se intendi vendere la prima casa prima dei 5 anni, avendo sfruttato il relativo bonus, oltre alle tasse non versate in precedenza dovrai corrispondere il pagamento di una sovrattassa

Questa ovviamente non ti competerà nel caso in cui dovessero presentarsi le due eccezioni precedentemente descritte. Dovrai invece pagare la somma, pari al 30% delle imposte precedentemente non versate grazie al bonus prima casa, nei seguenti casi:

●      entro un anno dalla vendita non risulta acquistata una nuova abitazione, adibita a prima casa

●      entro un anno dalla vendita non risulta edificata una nuova abitazione su un terreno acquistato

Sebbene in entrambi i casi dovrai versare le tre tipologie di imposte indicate in precedenza, esiste una via da seguire per evitare la sovrattassa (a patto che si agisca prima che sia passato un anno dalla vendita). Dovrai presentare, presso l’Agenzia delle Entrate, un’apposita istanza grazie alla quale manifesti di fatto l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile, richiedendo dunque la liquidazione dell’imposta. 

Effettuata questa operazione, l’ufficio di riferimento provvederà a notificare l’avviso di liquidazione degli interessi, senza aggiungere sanzioni. In alternativa, entro un anno dalla vendita della prima casa, potrai richiedere il ravvedimento operoso sulle sanzioni previste.

Vendere casa prima di 5 anni in caso di separazione o divorzio

In molti casi ci si ritrova a vendere la prima casa prima dei 5 anni, a causa di una separazione o di un divorzio. Se questo è il tuo caso, sappi che non incorrerai nella perdita delle agevolazioni (e nei pagamenti conseguenti) se uno dei due coniugi trasferisce la propria quota di possesso all’altro. Non vi è inoltre obbligo, per il cedente, di dover acquistare un nuovo immobile. 

Vendere la nuda proprietà della prima casa prima dei 5 anni

Nel caso in cui volessi vendere solo la nuda proprietà della casa prima dello scadere dei 5 anni dall’acquisto, sappi che subirai la decadenza dell’agevolazione fiscale ottenuta. Conservare l’usufrutto dell’immobile non consente infatti di evitare il pagamento delle imposte dovute. Anche in questo caso, l’unica eccezione è data dall’ipotesi d’acquisto di un nuovo immobile, da adibire a prima casa, entro un anno dalla vendita.

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