Si può vendere casa con dentro un inquilino?

Pubblicato il
27 aprile 2020
Categoria
Vendere Casa

Ti piacerebbe vendere la tua casa, magari perché ti serve un po’ di capitale per acquistare un nuovo immobile? Di norma, non sarebbe un problema. C’è però un caso che richiede una maggiore attenzione, e che non è infrequente in città come Milano in cui gli affitti a lungo termine sono molto richiesti: come si può vendere casa quando l’inquilino è ancora dentro?

Talvolta si ha la necessità di farlo, altre volte è una vera e propria strategia di business: basta dare un occhio ai trend del mercato immobiliare per rendersi conto che vantaggi e svantaggi nella vendita di un appartamento con inquilino si dividono in due casi specifici, legati alla tipologia di acquirente a cui si vuole vendere:

  • svalutazione dell’immobile, se l’offerta viene formulata nella fascia di chi vuole acquistare la prima casa
  • ipervalutazione dell’immobile, se l’offerta viene formulata nel business delle proprietà extra: l’inquilino è un reddito certo per il compratore

Qualunque sia il motivo che spinge a vendere casa con l’affittuario all’interno, la domanda più frequente è: “Chi può farlo?”. Possono farlo tutti i proprietari, senza alcuna restrizione. 

Non c’è infatti da considerare la tipologia e la durata del contratto di locazione, né eventuali ritardi o mancanze nel pagare l’affitto da parte del locatario. Anche il diritto di prelazione, che in molti casi l’affittuario può esercitare sull’acquisto della casa presa in affitto, non costituisce alcun limite. Non sono fattori che pesano legalmente sulla possibilità di vendita dell’appartamento con l’inquilino all’interno, questi. 

I casi citati sono elementi che possono incidere sul prezzo di vendita, sulla scelta dell’acquirente di comprare o meno l’immobile, ma va sottolineato che non sono restrizioni per l’aspirante venditore. C’è da sfatare poi un altro falso mito: “Se scelgo di vendere casa con l’inquilino, questo può opporsi alla mia decisione impedendo l’operazione di compravendita?”. No, non può. L’affittuario non ha nessun diritto di impedire la vendita della casa in cui vive: semplicemente, in diversi casi, ha la “precedenza” sull’acquisto. Inoltre, è tenuto ad accogliere gli aspiranti compratori che vogliono visionare l’appartamento in vendita. 

Come vendere casa con l’inquilino dentro

Per legge è consentita la vendita di una casa con l’inquilino dentro. Non esercitato il diritto di prelazione, per impossibilità legale o per scelta dell’affittuario, si può procedere con la vendita a terzi. Come devi fare? Dovrai legalizzare la vendita con rogito notarile, come da prassi in qualsiasi compravendita d’abitazione. Sarai tenuto ad agire prima che scada il contratto di locazione, senza dover coinvolgere l’affittuario, che potrà essere totalmente estraneo all’operazione. Ovviamente, l’inquilino ha il diritto di restare nell’immobile venduto fino alla scadenza del contratto stipulato

La cessione di qualsiasi contratto di locazione implica il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. Quindi, dal momento in cui avviene l’acquisto, sarà il nuovo proprietario a percepire l’affitto previsto nel contratto, mentre eventuali affitti non pagati prima della vendita verranno versati al vecchio proprietario. 

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