Come vendere una casa donata senza problemi?

Pubblicato il
12 maggio 2020
Categoria
Vendere Casa

Hai ricevuto una casa in donazione dai tuoi genitori e stai pensando di venderla? Prima di procedere con la tua idea, devi sapere che - per vendere una casa ricevuta in donazione senza problemi - è necessario fare una certa attenzione, poiché il percorso può contenere piccole note dolenti, che è meglio affrontare nel giusto modo fin da subito.

La legge italiana, nel caso di una morte, tutela i parenti più stretti e limita così la libertà di disporre dei propri beni come meglio si crede. A tal fine, distingue tra eredi legittimi ed eredi legittimari: i primi sono coloro ai quali l’eredità va in assenza di testamento, i secondi sono gli eredi che - ad una quota del patrimonio - hanno sempre e comunque diritto. I legittimi sono dunque il coniuge e i figli (oppure, in assenza di figli, i genitori); i legittimari sono il coniuge, i figli e i parenti fino al sesto grado di parentela. 

Poiché agli eredi legittimi deve essere destinata una quota ben definita del patrimonio del defunto, anche se esclusi dal testamento, chi riceve una casa in donazione deve accertarsi di non aver leso i loro diritti. In quel caso, potrebbe infatti subire una riduzione della donazione o persino la sua revoca. 

La cosiddetta “azione di riduzione della legittima” è una causa volta proprio a recuperare quella parte di eredità che spetta agli eredi legittimi per legge. Questa azione, però, non può essere più fatta se sono stati superati 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari o 10 anni dall’apertura della successione. Se in questo arco temporale non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile

Ecco perché l’argomento è decisamente delicato e bisogna, prima di fare qualsiasi movimento, capire bene se tutto è in regola. 

Gli effetti della compravendita

Sappi che diversi ipotetici acquirenti possono non aver molta voglia di acquistare una casa in donazione, anche perché le banche non concedono facilmente finanziamenti per l’acquisto di case donate. Perché? Perché un’eventuale riduzione o restituzione dell’immobile farebbe venire meno l’oggetto di garanzia del mutuo stesso. 

La normativa entrata in vigore il 1° luglio del 2010 impone che, quando viene stipulata una donazione, il proprietario vada a dichiarare nell’atto di donazione la conformità di dati e planimetrie depositati in catasto allo stato di fatto e, dunque, alla localizzazione, la destinazione d’uso e la configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dell’atto stesso.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante; con la contestazione, l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. 

Affidarti a dei professionisti dovrebbe permetterti di dormire sonni tranquilli, soprattutto per controllare con minuzia la situazione della tua donazione.

Quando la compravendita di una casa donata non rappresenta un problema

Ci sono condizioni in cui la donazione non può essere revocata, e si può dunque procedere con la vendita dell’immobile ricevuto in dono in tutta tranquillità: se la donazione è stata effettuata da più di 20 anni o se il proprietario che l’ha donata è venuto a mancare da più di 10 anni, si può stare sereni. Presa coscienza di questi due punti fondamentali, dovrai comunque accertarti sempre dell’eventuale presenza di eredi legittimari che puoi non conoscere, e avere le “spalle coperte” con un consistente capitale che ti permetta di coprire le eventuali pretese di eredità che potrebbero pervenire. 

Vendere una casa ricevuta in donazione senza problemi è davvero una cosa delicata: gli esperti a cui vorrai rivolgerti dovranno essere pronti anche a gestire l’aspetto psicologico di chi si trova ad effettuare l’acquisto di un immobile subordinato a questa gestione.

Secondo le rilevazioni effettuate dal Notariato e contenute nel Rapporto dati statistici notarili, negli ultimi due anni in Italia si è registrato un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati. Ecco dunque che, l’acquisto/vendita di una casa donata, non è poi un’eventualità così rara.

Le imposte da pagare sulla donazione

Quali sono le imposte da pagare, in caso di immobile ricevuto in donazione? A contare è il grado di parentela che intercorre tra donante e donatario: se il beneficiario è in linea retta rispetto al donante (es. un figlio), l’imposta di donazione si applica solo alla base imponibile che supera la franchigia di 1.500.000 euro. Se il beneficiario è la sorella o il fratello, l’imposta di donazione si applica solo alla base imponibile che supera la franchigia di 100.000 euro. Se il beneficiario è un portatore di handicap, l’imposta di donazione si applica solo alla base imponibile che supera la franchigia di 1.500.000 euro.

Esistono poi le seguenti aliquote da tenere presenti (anch’esse a seconda del rapporto di parentela):

  • 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, se il valore della donazione supera 1.000.000 di euro
  • 6% per fratelli e sorelle, se il valore della donazione supera i 100.000 euro
  • 6% per altri parenti fino al quarto grado, senza franchigia
  • 8% per tutti gli altri soggetti, senza franchigia

Sulle donazioni gravano l’imposta ipotecaria nella misura del 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore dell’immobile. Se si tratta di prima casa, però, queste sono fissate a 200 euro ciascuna. 

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