Si può vendere una casa gravata da usufrutto?

Pubblicato il
17 maggio 2020
Categoria
Vendere Casa

Molte volte, soprattutto in età avanzata, non è strano che si voglia ricorrere alla vendita della nuda proprietà della propria abitazione, in modo da ottenere liquidità immediata mantenendo - al contempo - il diritto di continuare a vivere nella stessa casa. Ma cosa succede se si è ricevuta in eredità un’abitazione, e su quell’abitazione grava un usufrutto? È possibile venderla lo stesso? La risposta è affermativa, ma ad una condizione: usufruttuario e nudo proprietario devono essere due persone diverse.

Vediamo dunque insieme quali sono le condizioni per una vendita così particolare.

Come vendere l’usufrutto

L’usufrutto è il diritto di sfruttare un immobile di proprietà altrui: il titolare di un bene può fare sostanzialmente ciò che vuole con le sue proprietà e, in questo caso, acconsente che un altro soggetto ne tragga utilità (dandolo anche in affitto) a patto che non ne alteri la natura e la destinazione. 

Non tutti lo sanno, ma l’usufrutto può essere ceduto: si può dunque trasferire ad un’altra persona questo reale diritto di godimento. A disciplinare tale possibilità è l’articolo 980 del Codice Civile, che stabilisce come la cessione sia consentita ove non esclusa dal titolo costitutivo del diritto di usufrutto. Tale cessione può essere temporanea, o anche protrarsi per l’intera durata dell’usufrutto. Tenendo però ben presente che - in caso di cessione ad una persona fisica - non può protrarsi oltre la morte del primo usufruttuario.

Come procedere con la cessione dell’usufrutto? La legge stabilisce che questa deve essere notificata al proprietario. Inoltre, è bene sapere che il vecchio usufruttuario e il nuovo usufruttuario sono entrambi responsabili nei confronti del proprietario: qualora il secondo non paghi le spese di manutenzione ordinaria, ad esempio, a dover adempiere al pagamento è la persona che gli ha ceduto l’usufrutto. 

Come vendere la nuda proprietà

Invece che vendere l’usufrutto, si può vendere la nuda proprietà dell’immobile. Una scelta, questa, dettata dalla volontà di ottenere una liquidità immediata mantenendo però il diritto di continuare a vivere nella propria abitazione. Sono infatti essenzialmente due i casi in cui vendere la nuda proprietà è vantaggioso: quando, da genitore, vuoi donare la casa a tuo figlio; quando sei proprietario di un’abitazione ma le esigenze della vita ti portano ad aver bisogno di una certa liquidità.

Per calcolare il valore della nuda proprietà bisogna sottrarre al valore dell’immobile il valore dell’usufrutto (determinato quest’ultimo dall’età dell'usufruttuario e dalla durata residua dell’usufrutto: ad ogni fascia d’età corrisponde un dato coefficiente). Se scegli di acquistare una nuda proprietà, sappi che puoi venderla quando vuoi, salvo sempre l’usufrutto che rimane in capo al "vecchio" proprietario.

Come vendere una casa su cui grava l’usufrutto

Hai ricevuto una casa in donazione, ma chi te l’ha donata ha mantenuto il diritto di usufrutto? Ovviamente potrai entrarci a vivere solamente quando quella persona non ci sarà più. Se invece ti stai chiedendo se una casa con usufrutto si può vendere, sappi che il tuo diritto di proprietario è “compresso”: fino a che l’usufruttuario è in vita sei un nudo proprietario, puoi dunque vendere quell’abitazione ma - il nuovo proprietario - ha l’obbligo di rispettare l’usufrutto. 

A livello pratico, se tuo papà ti dona la casa mantenendo l’usufrutto, fino alla sua morte avrà il diritto di restare a vivere nella sua abitazione. Potrai venderla, ma il nuovo proprietario è obbligato ad accettare che, fino a quando sarà in vita, sarà tuo padre ad abitare la casa. Solo dopo la sua morte, potrà entrarci a vivere o affittarla. Al contrario, l'usufruttuario non può vendere l’immobile su cui ha il diritto (in quanto non ne è più proprietario).

Non puoi dunque vendere la proprietà, bensì la nuda proprietà. 

Oneri ed onori di vendere casa con usufrutto

Ma quali sono i vantaggi nel vendere / acquistare una casa con usufrutto? Chi vende, ottiene liquidità immediata; chi compra, spende molto meno rispetto ad una piena proprietà (in quanto acquista per l’appunto la nuda proprietà). 

Chi compra una casa su cui grava un usufrutto dovrà pagare le aliquote ordinarie (in base a che sia la prima casa o meno); l’usufruttuario potrà continuare ad abitare la sua casa senza il rischio di essere allontanato, dovrà sopportare il carico fiscale, e farsi carico delle opere di manutenzione ordinaria; il nudo proprietario non potrà godere del bene fino all’estinzione dell’usufrutto (che non può proseguire oltre la morte dell'usufruttuario) e dovrà pagare le spese di manutenzione straordinaria.

Per acquistare una casa gravata da usufrutto è possibile accendere un mutuo, tenendo però conto che il valore della nuda proprietà non è elevato e che il finanziamento dovrà essere a questo proporzionato.

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