Quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita?

L’usufrutto è uno strumento decisamente particolare, che va conosciuto a fondo in caso si decidesse di intraprenderlo. Sia dal punto di vista dell’usufruttuario, che del nudo proprietario.

Ma in cosa consiste l’usufrutto, e quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita? La risposta non è semplice: ad essere determinante sono l’età di chi esercita l’usufrutto e le percentuali di calcolo, che variano periodicamente sulla base del tasso legale di interesse e delle sue variazioni.

Che cos’è l’usufrutto?

Disciplinato dall’articolo 978 del Codice Civile, l’usufrutto è un cosiddetto “diritto reale minore”: l’usufruttuario gode di un bene di proprietà di un altro soggetto (il nudo proprietario) per un tempo definito. Un tempo che non può eccedere la sua vita, oppure i trent’anni nel caso di una persona giuridica. 

L’usufruttuario può abitare l’immobile, affittarlo tramite un regolare contratto di locazione e cedere l’usufrutto. Non può però venderlo, non essendo il proprietario, non può modificare la destinazione d’uso e nemmeno trasmettere in eredità il suo usufrutto. 

Comprare una casa su cui grava un usufrutto, e dunque comprare una nuda proprietà, per l’acquirente può essere vantaggioso: il prezzo è sicuramente inferiore rispetto a quello di una proprietà piena, ma è bene valutare la situazione a tutto tondo (cominciando dall’età dell’usufruttuario). Talvolta, poi, è il proprietario a decidere di vendere la sua casa (o meglio, la nuda proprietà) tenendo l’usufrutto: in questo modo, non perde il “tetto sotto cui stare” ma ottiene al contempo un bel po’ di liquidità.

Ma cosa succede a chi vende? O meglio, quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita?

I diritti dell’usufruttuario in caso di vendita

Fatto salvo che solamente il proprietario più vendere, è interessante sapere cosa spetta all’usufruttuario quando ciò succede. 

Per calcolare il valore dell’usufrutto è necessario considerare l’età dell'usufruttuario. Dall’1 gennaio 2020, conseguentemente alla variazione del tasso legale di interessi, è in vigore una nuova tabella che consente di calcolare, a fini fiscali, le percentuali dell’usufrutto e della nuda proprietà (partendo dall’età dell’usufruttuario):

• da 0 a 20 anni: usufrutto 95%, nuda proprietà 5%
• da 21 a 30 anni: usufrutto 90%, nuda proprietà 10%
• da 31 a 40 anni: usufrutto 85%, nuda proprietà 15%
• da 41 a 45 anni: usufrutto 80%, nuda proprietà 20%
• da 46 a 50 anni: usufrutto 75%, nuda proprietà 25%
• da 51 a 53 anni: usufrutto 70%, nuda proprietà 30%
• da 54 a 56 anni: usufrutto 65%, nuda proprietà 35%
• da 57 a 60 anni: usufrutto 60%, nuda proprietà 40%
• da 61 a 63 anni: usufrutto 55%, nuda proprietà 45%
• da 64 a 66 anni: usufrutto 50%, nuda proprietà 50%
• da 67 a 69 anni: usufrutto 45%, nuda proprietà 55%
• da 70 a 72 anni: usufrutto 40%, nuda proprietà 60%
• da 73 a 75 anni: usufrutto 35%, nuda proprietà 65%
• da 76 a 78 anni: usufrutto 30%, nuda proprietà 70%
• da 79 a 82 anni: usufrutto 25%, nuda proprietà 75%
• da 83 a 86 anni: usufrutto 20%, nuda proprietà 80%
• da 87 a 92 anni: usufrutto 15%, nuda proprietà 85%
• da 93 a 99 anni:  usufrutto 10%, nuda proprietà 90%
• oltre: non previsto