Vendita prima casa senza riacquisto: quali conseguenze?

Pubblicato il
24 luglio 2020
Categoria
Vendere Casa

Se hai comprato di recente il tuo primo immobile, avrai sicuramente usufruito dei benefici fiscali derivanti dal cosiddetto “bonus prima casa”. 

Ora hai intenzione di rivendere questa abitazione, ma non sai se la vendita dell’immobile senza riacquisto sia effettivamente attuabile senza incorrere in sanzioni o oneri aggiuntivi. Cerchiamo dunque di capire i tempi e i termini di vendita della prima casa senza riacquisto.

Vendita della prima casa senza riacquisto

La legge non vieta in alcun modo la vendita dell’abitazione che sia stata acquistata usufruendo del “bonus prima casa”.

Ovviamente, c'è un però: l'individuo che trae profitto dalla vendita della prima casa, senza procedere con l'acquisto di una nuova abitazione, deve adempiere all’obbligo di pagamento della quota agevolata dal bonus e di sanzioni aggiuntive pari al 30% della maggiore imposta liquidata. In altri termini, l’acquisto tramite queste agevolazioni fiscali comporta uno sgravio non indifferente sul costo dell’immobile: dato questo sconto, rivendere la casa porterà il proprietario al conseguimento di un profitto maggiore. Questo profitto, ingiustamente conseguito, fa decadere i termini dell’agevolazione.

Infatti, in base alle modalità e alle tempistiche entro la quale viene effettuata tale operazione, si potrà incorrere nel pagamento di determinati oneri pecuniari.  Ma quali sono quindi i requisiti per poter rivendere senza riacquisto l’immobile senza conseguenze?

Entro i 5 anni l’immobile non può essere venduto senza riacquisto: in caso contrario, si incorre nel pagamento delle quote risparmiate con il bonus al momento del rogito notarile.

Al contrario, le sanzioni possono essere non irrogate o ridotte:

  • Se entro un anno dalla vendita si notifica con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate che non si procederà ad un nuovo acquisto con “bonus prima casa”, non è necessario adempiere al pagamento di alcuna sanzione.
  • Se dopo un anno dalla vendita si procede con ravvedimento operoso, si potrà ottenere una riduzione della sanzione, salvo il caso in cui l’individuo abbia già ricevuto notifica di avviso di accertamento o atto di liquidazione.

Dopo i 5 anni, è sempre possibile vendere il proprio immobile senza alcun limite e senza dover incorrere nel pagamento né delle quote agevolate risalenti al rogito dell’abitazione, né delle sanzioni dovute alla vendita di questa senza riacquisto.

Vendita di una parte dell’abitazione o della nuda proprietà

Se prima che siano trascorsi 5 anni, il contribuente decide di vendere una parte dell’abitazione o la nuda proprietà, gli effetti prodotti sono differenti.

Nel primo caso, l’agevolazione decade relativamente alla pertinenza; pertanto, si dovrà effettuare il pagamento della quota risparmiata e della sanzione aggiuntiva solo in relazione al valore della pertinenza ceduta. Nel secondo caso, la vendita della sola nuda proprietà è equiparata alla vendita dell’intero immobile. Pertanto, si incorre nel pagamento delle quote agevolate al momento del rogito e delle sanzioni aggiuntive. In questo caso, gli oneri vengono calcolati riguardo il valore che corrisponde al diritto parziale che viene ceduto, detraendo quindi la parte di prezzo definita dai coefficienti di determinazione dell’usufrutto. D’altra parte, la semplice rinuncia del diritto di usufrutto non comporta la decadenza di alcun beneficio, dato che l’atto non presume l’alienazione dell’immobile acquistato tramite “bonus prima casa”.

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